서울 오피스 공실률 3.1%, 임대료는 왜 0.4%만 올랐나

내 집 마련 자금을 모으다 보면 오피스 시장 뉴스는 남의 일처럼 느껴지기 쉽습니다. 그래도 대출 금리 부담은 주택과 상업용 부동산이 함께 겪는 문제라서 한 번쯤 숫자를 확인해 둘 만합니다. 사무실이나 상가를 구하는 분이라면 더더욱 그렇습니다.

서울 오피스 공실률은 3분기 기준 3.1%로 전 분기보다 1.1%포인트 내려갔습니다. 입지와 시설이 상위권인 A급 오피스를 도심·강남·여의도 3대 업무권역에서 평균 낸 수치입니다. 빈 사무실은 줄었는데 임대료 상승세는 둔화했고 투자시장은 자산별로 온도 차가 벌어졌습니다.

CBRE코리아의 3분기 서울 상업용 부동산 보고서에서는 권역별 차이, 임대료 흐름, 투자 분위기가 각각 다르게 나타났습니다.

서울 오피스 공실률, 권역별로 얼마나 다를까?

평균 3.1%라고 해서 세 권역이 똑같이 한산한 것은 아닙니다. 도심은 5.1%인데 강남은 1.0%에 그쳤습니다. 여의도는 1.7%였습니다.

도심 수치는 계약 한 건의 영향이 컸습니다. 중대범죄수사청이 르네스퀘어 전체를 임차했고 이 거래가 3분기 도심 전체 임대차 규모의 약 82%를 차지했습니다. 도심의 공실 해소가 시장 전반으로 퍼진 결과라기보다 대형 임차 한 건이 숫자를 끌어내린 측면이 있어 보입니다.

강남은 3대 권역 중 임대차 활동이 가장 활발했습니다. 임대차의 67%를 IT 기업이 차지했고 K-뷰티 기업을 중심으로 B급 오피스에서 프라임 자산으로 옮겨 가는 움직임도 있었습니다. 스킨케어 브랜드 셀리맥스를 운영하는 앱솔브랩이 센터필드에 계약한 것이 한 예입니다.

여의도는 파크원타워1과 FKI타워 같은 프라임 자산에 금융권 수요가 이어졌습니다. 서울 A급 오피스의 3분기 신규 임대차 규모는 11만7천521㎡로 지난해 이후 분기 평균 수준이었습니다. 재개발에 따른 이전 수요와 프라임 선호가 이어져 올해 연간 임대차 규모는 지난해보다 소폭 늘 것으로 전망됐습니다.

“도심 신규 공급 자산의 공실 흡수가 진행되고 강남과 여의도에서도 프라임 자산을 중심으로 임차가 이어지면서 서울 오피스 시장의 견조한 임차 수요를 확인했다” – 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무

공실이 줄었는데 임대료는 왜 0.4%만 올랐을까?

빈 사무실이 줄면 임대료가 뛸 것 같지만 이번 숫자는 다르게 나왔습니다. 3분기 명목 임대료는 월 ㎡당 4만1천671원으로 전 분기보다 0.4% 오르는 데 그쳤습니다. 2021년 2분기 이후 가장 낮은 상승률입니다.

올해 3분기까지 누적 실질 임대료 상승률도 약 2.5%로 지난해 연간 상승률 6.2%에 못 미쳤습니다. 명목 임대료는 계약서에 적힌 금액이고 실질 임대료는 보통 무상 임대 기간 같은 조건까지 반영한 값을 가리킵니다. 사무실을 옮기려는 입장에서는 표면 금액과 실제 부담이 다를 수 있다는 뜻입니다.

왜 둔화했는지는 보고서에서 이유를 밝히지 않았습니다. 임차인이 감당할 수 있는 선에 가까워졌거나 금리 부담이 커진 영향일 수 있지만 이번 수치만으로 단정하기는 어렵습니다. 공실률이 낮아도 임대료가 같은 속도로 오르지는 않았습니다.

성수 상권과 물류센터는 어떤 분위기일까?

리테일에서는 외국인 관광객 효과가 컸습니다. 올해 8월까지 누적 방한객은 1천505만 명으로 지난해 같은 기간보다 22% 늘었고 외국인 카드 소비액은 49% 증가한 14조 원으로 집계됐습니다. 백화점과 주요 가두상권의 성장세가 이어진 배경입니다.

성수 상권 공실률은 전 분기보다 2.1%포인트 내린 1.3%로 주요 상권 중 가장 낮았습니다. 임대료는 전년보다 13% 올랐고 브랜드 출점 수요는 서울숲과 건대 방향으로 번지고 있습니다. 프리미엄 약국이 명동에서 강남역 일대로 영역을 넓히는 흐름도 눈에 띕니다.

수도권 A급 물류센터는 공급이 마무리 단계입니다. 3분기까지 연간 예정 물량의 약 90%가 공급됐고 3분기 신규 임대차의 약 71%는 3자물류(3PL)와 이커머스 기업이 차지했습니다. 4분기 신규 공급이 제한적이고 상온 물류센터의 대형 가용 면적도 소진되고 있어 공실률은 하락세를 이어갈 것으로 전망됩니다.

투자 시장은 금리 부담 속에서 어떻게 움직였을까?

3분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 9조6,488억 원이었습니다. 전 분기보다 약 5% 늘었지만 지난해 같은 기간보다는 약 4% 줄었습니다. 올해 누적 투자 규모는 약 25조 원으로 역대 최대였던 지난해 같은 기간과 비슷한 수준입니다.

오피스가 시장을 이끌었습니다. G1서울과 파인애비뉴 A동 그리고 강남358타워 같은 대형 거래가 이어지며 오피스 투자는 7조 원을 웃돌았고 전체의 약 73%를 차지했습니다. 1,000억 원 이상 중대형 거래에서는 전략적 투자자가 약 30%를 사들여 기관투자자와 함께 주요 매수 주체로 올라섰습니다.

물류는 거래 규모가 약 1조 원으로 지난해 분기 평균의 70%대에 머물렀습니다. 그래도 국내 기관투자자의 물류 자산 매입은 3개 분기 연속 이어졌습니다. 서울 A급 오피스와 수도권 A급 물류 자산의 평균 수익률은 각각 4.3%와 5.4%로 상승 전환했습니다.

수요가 탄탄하다는 평가와 달리 금리 쪽 부담은 여전합니다. 보고서를 낸 연구진은 기준금리 인상과 조달금리 상승으로 일부 거래가 늦어지고 있다고 봤습니다.

“기준금리 인상과 조달금리 상승으로 일부 거래가 지연되고 수익률의 추가 상승 압력도 커지고 있다” – 최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무

이에 따라 입지와 임차 안정성 같은 기초 여건에 따라 자산별 격차가 더 뚜렷해질 것으로 내다봤습니다. 같은 서울 오피스라도 어떤 건물이냐에 따라 결과가 갈릴 수 있다는 이야기입니다.

임차인과 투자자는 지금 무엇을 확인해야 할까?

앞에서 본 숫자는 계약 자리에서 이렇게 쓸 수 있습니다. 아래 항목은 사무실이나 상가를 구하는 분과 상업용 부동산 투자를 고민하는 분 모두에게 해당합니다.

• 후보 건물이 속한 권역의 공실률부터 확인하고 도심처럼 대형 계약 한 건이 평균을 흔든 곳은 건물별 상황을 따로 물어보세요.
• 계약서의 명목 임대료와 무상 임대 기간 같은 조건을 함께 받아 실질 부담을 직접 계산해 보세요.
• 임대료 상승률이 둔화한 시기이니 인상 조건과 계약 갱신 시점의 증액 한도를 협상 항목에 넣어 보세요.
• 성수나 서울숲 일대 상가를 보신다면 공실률 1.3%와 임대료 13% 상승을 감안해 매출 대비 임대료 비율을 먼저 따져 보세요.
• 투자를 생각한다면 수익률 4.3%나 5.4%라는 평균보다 해당 자산의 입지와 임차인 안정성을 먼저 살펴보세요.
• 대출을 낄 계획이라면 금리가 오른 상황에서도 이자를 감당할 수 있는지 상담 창구에서 시뮬레이션을 받아 보세요.

이런 경우라면 계약 전에 꼭 확인하세요

사무실 임차인이라면 이사 시점이 중요합니다. 강남이나 여의도 프라임 건물은 빈 면적이 적으니 만기 6개월 전부터 후보를 좁혀 두는 편이 안전합니다. 도심은 상대적으로 선택지가 있지만 건물별 편차가 커 보입니다.

투자자라면 금리와 거래 지연 가능성을 숙제로 안고 가야 합니다. 수요가 견조하다는 시각과 조달금리 부담이 커졌다는 시각이 같은 보고서 안에 공존합니다. 한쪽만 보고 판단하지 않는 것이 좋습니다.

내 집 마련을 준비하는 실수요자라면 이 보고서가 주택 가격에 직접 답을 주지는 않는다는 점을 기억해 두세요. 다만 금리와 투자 심리가 부동산 전반의 분위기에 영향을 준다는 점에서 참고 자료로는 쓸 만합니다.

이번 보고서에서 가져갈 세 가지

• 서울 A급 오피스 공실률은 3.1%로 내렸고 강남 1.0%와 여의도 1.7%에 비해 도심은 5.1%로 높으며 도심 수치는 대형 계약 한 건의 영향이 컸습니다.
• 명목 임대료 상승률은 0.4%로 2021년 2분기 이후 가장 낮아서 공실이 줄어도 임대료가 같은 속도로 오르지는 않았습니다.
• 투자 규모는 전 분기보다 늘었지만 금리 부담으로 일부 거래가 지연되고 있어 입지와 임차 안정성에 따른 자산별 격차가 커질 전망입니다.

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자주 묻는 질문

Q. 오피스 공실률은 어떻게 계산하나요?

공실률은 전체 임대 가능 면적 중 비어 있는 면적의 비율을 뜻합니다. 이번 보고서의 3.1%는 도심·강남·여의도 3대 업무권역 A급 오피스의 평균입니다. 일반 중소형 건물이나 다른 지역과는 수치가 다를 수 있습니다.

Q. 공실률이 낮으면 사무실 임대료도 바로 오르나요?

이번 3분기에는 그렇지 않았습니다. 공실률은 1.1%포인트 내려갔지만 명목 임대료는 전 분기보다 0.4% 오르는 데 그쳤습니다. 보고서에 둔화 원인은 나와 있지 않아 건물별로 직접 확인하셔야 합니다.

Q. 서울 오피스 수익률 4.3%는 무슨 의미인가요?

서울 A급 오피스의 평균 수익률이 4.3%로 상승 전환했다는 뜻입니다. 같은 보고서에서 수도권 A급 물류 자산은 5.4%였습니다. 다만 평균치일 뿐이라 실제 투자에서는 건물의 입지와 임차인 구성 그리고 대출 금리를 함께 따져야 합니다.

Q. 성수동 상가를 구하려는데 지금 어떤 점을 봐야 하나요?

성수 상권 공실률은 1.3%로 주요 상권 중 가장 낮았고 임대료는 전년보다 13% 올랐습니다. 빈 자리를 찾기 어렵고 임대료 부담이 커졌다는 의미입니다. 예상 매출 대비 임대료 비중과 계약 갱신 시 증액 조건을 먼저 확인하시길 권합니다.

※ 이 글은 최근 보도된 부동산 뉴스와 공개된 정책·시장 정보를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다. 대출·세금·계약 조건은 개인 상황과 시점에 따라 달라지므로 거래나 투자 결정 전에 반드시 금융기관·세무사·공인중개사 등 전문가와 확인하세요.