다주택자 양도세 중과 재개 뒤, 다소유지수 8년 만에 최저

집을 사려는 분은 매물이 없다고 하소연하고 집을 가진 분은 세금 때문에 팔아야 하나 고민하는 요즘입니다. 두 이야기가 따로 노는 것 같지만 숫자 하나에서 만납니다.

다주택자 양도세 중과가 5월 10일부터 다시 적용된 가운데 법원 등기정보광장 자료를 보면 지난 9월 전국 집합건물 다소유지수가 15.980까지 내려갔습니다. 2018년 10월(15.95) 이후 약 8년 만에 보는 15%대입니다.

이 지수가 정확히 무엇을 재는지부터 규제가 어떻게 쌓여 왔는지, 8·3 세제개편안이 집주인의 계산을 어떻게 바꾸는지, 내 처지에서 무엇을 확인해야 하는지까지 이어집니다.

다소유지수 15.980, 정확히 무엇을 재는 숫자일까?

다소유지수는 집합건물 소유명의인 가운데 2개 이상을 가진 사람이 차지하는 비율입니다. 아파트만이 아니라 오피스텔과 연립·다세대주택까지 포함합니다. 단독주택은 집합건물이 아니어서 이 숫자에 잡히지 않습니다.

그래서 이 지수를 곧바로 집 두 채 이상 가진 사람의 비율로 읽으면 조금 어긋납니다. 오피스텔 한두 채를 투자용으로 가진 분도 다소유자로 계산되기 때문입니다.

지난해 12월 16.381이던 지수가 9월 15.980으로 0.401포인트 내려갔습니다. 다소유자 가운데 비중이 가장 큰 2개 소유명의인 지수도 11.307에서 11.057로 0.250포인트 낮아졌습니다.

2020년 8월에 찍은 최고치는 16.69였습니다. 이후 한동안 비슷한 흐름이 이어지다가 올해 들어 감소세로 돌아섰고 9월에 16% 아래로 내려왔습니다. 하락폭 자체는 크지 않지만 오래 16%대에 머물던 숫자가 꺾였다는 점에서 방향이 바뀌었습니다.

다주택자 양도세 중과와 대출 규제는 어떻게 쌓였을까?

지수가 내려간 배경으로 가장 먼저 꼽히는 것이 다주택자 규제입니다. 문재인 정부는 주택가격 상승세를 누르려고 취득과 보유, 처분 전 단계에서 규제를 강화했습니다. 이후 정부가 바뀌어도 다주택자를 향한 기조는 크게 달라지지 않았습니다.

7·10 대책의 종부세 최고세율 인상은 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택자가 대상이었습니다. 취득세는 2주택자 최대 8%, 3주택 이상 최대 12%로 올랐습니다. 올린 양도세 중과세율은 2021년 6월부터 적용됐습니다.

윤석열 정부는 2022년 5월 출범과 함께 조정대상지역 안 다주택자의 양도세 중과를 한시적으로 배제했습니다. 세금 부담을 낮춰 매물이 나오게 하자는 취지였습니다. 이 유예가 약 4년 이어졌고 올해 2월 12일 관계부처 합동 발표로 5월 9일 종료가 확정됐습니다.

5월 10일부터는 조정대상지역 안 2주택자에게 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자에게 30%포인트를 더한 중과세율이 붙습니다. 양도세는 집을 팔아 남은 차익에 매기는 세금이라 팔 때마다 계산이 복잡해집니다. 여기에 작년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기도 일부가 토지거래허가구역이 되면서 주택을 살 때 실거주 의무까지 넓어졌습니다.

8·3 세제개편안, 다주택자의 셈법은 어떻게 달라질까?

정부는 8월 3일 종합부동산세 과세 체계를 주택 수 중심에서 보유 주택가액과 실거주 여부 중심으로 바꾸는 개편안을 내놨습니다. 몇 채를 가졌느냐보다 얼마짜리 집을 갖고 실제로 사느냐를 보겠다는 방향입니다.

공제 구조는 이렇게 바뀝니다. 실거주 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 오르고 비거주 1주택자는 9억원으로 내려갑니다. 다주택자 등 나머지 개인은 기본공제 4억원에 보유 주택가액 중 실거주 주택 비율에 따라 최대 5억원을 더 공제받습니다.

다주택자에게 출구도 하나 열어 뒀습니다. 2027년과 2028년 두 해 동안 양도세 중과를 한시적으로 완화해 주택을 처분할 기회를 주겠다는 내용입니다. 실거주 목적의 보유에는 세제 혜택을 몰아주되 다주택자에게는 정리할 시간을 주겠다는 취지입니다.

세제개편안의 주요 내용은 입법 절차를 거쳐 단계적으로 적용될 예정입니다. 발표된 공제액과 완화 기간이 국회 논의 과정에서 달라질 수 있으니 확정 전에 매도 시점을 못 박는 일은 피하는 편이 안전합니다.

다주택자가 줄면 시장이 안정될까, 엇갈리는 시각

다주택자가 줄었으니 매물이 풀리겠다고 기대하기 쉽습니다. 하지만 원문이 전하는 현장 분위기는 다릅니다. 이미 팔 사람은 상당수 팔았다는 시각입니다.

한 업계 관계자는 “보유 부담을 견디지 못한 다주택자들 상당수가 이미 주택을 처분했다”면서 “추가적인 매물 출회를 유도할 유인책이 마련되지 않는다면 앞으로 다주택자 매물이 더 늘어나기는 어려울 것으로 보인다”고 짚었습니다.

다주택자 비율 감소가 곧 주택시장 안정은 아니라는 의견도 있습니다. 다주택자가 줄어드는 과정에서 매물 잠김과 전세난이 생기고 외곽지역 집값이 급등하는 연쇄 부작용이 나타났다는 지적입니다. 전세 만기를 앞둔 세입자라면 이 대목이 남 일처럼 들리지 않으실 겁니다.

반대로 중과 재개와 대출 규제가 투자 목적 보유를 줄이는 방향으로 작동하고 있다고 보는 시각도 있습니다. 지수 하락을 그 흐름의 근거로 보는 해석입니다. 다소유지수 하나로 집값이 오를지 내릴지를 단정할 수는 없습니다. 매물, 전세, 금리가 함께 움직이기 때문입니다.

집주인·세입자·실수요자는 지금 무엇을 확인해야 할까?

두 채 이상 가진 집주인이라면

내 집이 조정대상지역 안에 있는지가 첫 번째 확인 사항입니다. 중과 가산이 조정대상지역 내 2주택자와 3주택 이상 보유자에게 붙기 때문입니다. 2027~2028년 완화안이 입법되면 매도 시점에 따라 세금이 크게 달라질 수 있어서 세무사와 시나리오를 나눠 계산해 보시길 권합니다.

전세나 월세로 사는 세입자라면

집주인이 다주택자인지, 매도 의사가 있는지를 만기 6개월 전쯤 가볍게 물어보세요. 집주인이 중과 때문에 팔지 못하고 버티는 경우도 있고 완화 시기를 기다리는 경우도 있습니다. 매매 계획이 있다면 계약서에 집주인 변경 시 임차권 승계 조건을 확인해 두는 것이 좋습니다.

내 집 마련을 준비하는 실수요자라면

다주택자 매물이 쏟아질 것이라는 기대만으로 매수를 미루기는 위험합니다. 업계에서도 추가 매물은 어렵다는 관측이 나옵니다. 반대로 서둘러 사야 한다는 이야기도 아닙니다. 토지거래허가구역 여부와 실거주 의무, 대출 가능 범위부터 따져 보세요.

바로 해볼 수 있는 일

• 보유한 집합건물이 몇 개인지 오피스텔과 다세대까지 포함해 목록으로 정리하세요.
• 각 주택이 조정대상지역에 속하는지 지자체나 국토교통부 공고로 직접 확인하세요.
• 양도세 예상액을 올해 처분할 때와 2027~2028년 완화안을 가정했을 때로 나눠 세무사에게 계산받으세요.
• 8·3 세제개편안의 입법 진행 상황을 확인하고 확정된 내용만 기준으로 삼으세요.
• 전세 만기가 가까운 세입자는 집주인의 매도 계획을 미리 묻고 보증금 반환 일정을 확인하세요.
• 매수 예정자는 토지거래허가구역 해당 여부와 실거주 의무를 계약 전에 은행 상담으로 점검하세요.

세 줄로 다시 보는 다소유지수 흐름

• 9월 전국 집합건물 다소유지수는 15.980으로 지난해 12월보다 0.401포인트 내려 2018년 10월 이후 8년 만의 15%대입니다.
• 대출 규제와 5월 10일 재개된 양도세 중과, 8·3 세제개편안이 겹치면서 다주택자의 보유 셈법이 복잡해졌습니다.
• 업계에서는 이미 처분할 사람은 많이 처분했다고 보고 있어 추가 매물은 별도 유인책에 달려 있다는 시각이 많습니다.

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자주 묻는 질문

Q. 다소유지수가 내려가면 집값도 내려가나요?

지수만으로 집값 방향을 말하기는 어렵습니다. 원문에는 다주택자가 줄어드는 과정에서 매물 잠김과 전세난이 생기고 외곽 집값이 급등한 사례가 있다는 지적도 함께 나옵니다. 매물, 전세 수급, 금리를 같이 봐야 합니다.

Q. 지금 다주택자 양도세 중과는 얼마나 붙나요?

5월 10일부터 조정대상지역 안 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 더한 세율이 적용됩니다. 내 주택이 조정대상지역에 있는지가 먼저입니다. 실제 세액은 보유 기간과 차익에 따라 달라지니 세무사 상담을 권합니다.

Q. 8·3 세제개편안은 바로 시행되나요?

아닙니다. 주요 내용은 입법 절차를 거쳐 단계적으로 적용될 예정입니다. 실거주 1주택자 공제 14억원이나 2027~2028년 양도세 중과 완화도 국회 논의에서 달라질 수 있으니 확정 여부를 확인하세요.

Q. 오피스텔도 다소유지수에 포함되나요?

네 포함됩니다. 이 지수는 아파트뿐 아니라 오피스텔과 연립·다세대주택 같은 집합건물을 모두 셉니다. 다만 세금에서 주택 수를 어떻게 세는지는 별개이므로 보유 중인 오피스텔의 용도는 세무 전문가에게 따로 확인해야 합니다.

※ 이 글은 최근 보도된 부동산 뉴스와 공개된 정책·시장 정보를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다. 대출·세금·계약 조건은 개인 상황과 시점에 따라 달라지므로 거래나 투자 결정 전에 반드시 금융기관·세무사·공인중개사 등 전문가와 확인하세요.