재산세 500만원 초과 10만명 시대, 서울 고가주택 보유자는 무엇이 달라졌나

재산세 고지서를 받으면 금액부터 두 번 확인하게 됩니다. 올해 서울에 집이 있는 분들 중에는 유독 그런 분이 많았을 겁니다.

서울에서 재산세 500만원 초과 납세대상자가 올해 처음으로 10만명을 넘었습니다. 정확히는 10만6799명이고, 지난해보다 46.7% 늘었습니다. 이 가운데 67.9%가 강남구와 서초구에 몰려 있습니다.

어느 구간이 얼마나 늘었는지, 왜 이런 일이 생겼는지, 내 집 재산세를 가늠하려면 무엇부터 확인해야 하는지 순서대로 봅니다. 강남권에 집이 없더라도 1인당 평균 부과액과 연령대 변화까지 보면 남의 얘기만은 아닙니다.

서울 재산세 500만원 초과 납세자, 지난해보다 얼마나 늘었나

서울시가 국회에 제출한 주택분 재산세 개인 부과 현황을 보면 500만원 초과 납세대상자는 지난해 7만2782명에서 올해 10만6799명으로 3만4017명 늘었습니다. 종전 최고치였던 2021년의 8만7462명도 넘어섰습니다. 이 구간은 2022년 8만3069명에서 2023년 4만8315명으로 줄었다가 2024년부터 다시 늘고 있습니다.

증가세는 500만원 초과 구간에서만 나타난 게 아닙니다. 300만원 초과 500만원 이하는 20.5%, 100만원 초과 300만원 이하는 8.1% 늘었습니다. 반대로 재산세 100만원 이하는 모든 세부 구간에서 납세대상자가 줄었습니다. 고지서 금액이 높은 쪽으로 사람이 옮겨 간 셈입니다.

강남·서초에 68%가 몰린 이유, 공시가격이 어떻게 움직였나

강남구는 3만1740명에서 4만3556명으로 37.2%, 서초구는 2만22명에서 2만8971명으로 44.7% 늘었습니다. 두 구를 합치면 7만2527명입니다. 서울 전체 증가분의 상당 부분이 이 두 동네에서 나온 겁니다.

공시가격 기준으로 보면 쏠림이 더 뚜렷합니다. 공시가격 30억원을 넘는 주택의 납세대상자는 3만7393명에서 8만5887명으로 2배 넘게 늘었고, 이 중 83.9%가 강남구(4만1723명)와 서초구(3만345명)에 있습니다. 20억원 초과 30억원 이하 구간도 82.4% 늘었습니다. 12억원 초과 15억원 이하는 40.2% 늘었고, 15억원 초과 20억원 이하는 소폭 증가에 그쳤습니다.

현실화율은 그대로인데 세금은 왜 늘었나

재산세는 공시가격을 바탕으로 과세표준을 정하고 세율을 적용해 계산합니다. 그래서 공시가격이 오르면 다른 조건이 같아도 세금이 늘어날 수 있습니다. 공시가격 현실화율은 시세 대비 공시가격의 비율인데, 국토교통부에 따르면 올해 공동주택 현실화율은 지난해와 같은 69%였습니다.

제도상 반영 비율은 그대로였지만 서울 공동주택 공시가격은 전년보다 18.6% 올랐습니다. 강남권과 한강 인접 지역을 중심으로 집값이 오른 것이 공시가격에 반영됐고, 그만큼 과세표준과 재산세도 커졌을 가능성이 있다는 게 원문의 설명입니다. 공시가격이 20억원대에서 30억원대로 넘어간 집이 있었다면 구간 이동도 한몫했을 수 있습니다. 다만 이 부분은 제출 자료만으로는 확인되지 않으니 추정으로 보셔야 합니다.

1인당 평균 재산세는 61만원에서 122만원으로 올랐습니다

서울시의 주택분 재산세 부과 총액은 올해 3조7678억원입니다. 2012년 1조4434억원과 비교하면 161% 늘었습니다. 같은 기간 납세대상자는 236만명에서 308만명으로 30.4% 늘어나는 데 그쳤습니다.

세금 총액이 납세자 수보다 훨씬 빠르게 늘었으니 1인당 평균 부과액은 61만원에서 122만원으로 두 배가 됐습니다. 평균은 고액 납세자가 끌어올린 숫자라서 내 고지서가 두 배가 됐다는 뜻은 아닙니다. 100만원 이하 구간 납세자는 오히려 줄었다는 점과 같이 읽어야 합니다.

80대 이상은 343% 늘고 30대 이하는 23% 줄었다

연령 구성도 달라졌습니다. 올해 80대 이상 납세대상자는 23만5808명으로 2012년 5만3237명의 4배 넘게 늘었습니다. 반면 30대 이하는 39만6328명에서 30만6079명으로 23% 줄었습니다.

원문은 변화 수치만 제시했고 원인까지 밝히진 않았습니다. 다만 오래 집을 보유한 고령층이 늘고 젊은 층의 보유가 줄었다고 읽을 수 있습니다. 소득이 줄어든 은퇴 세대가 집값 상승으로 늘어난 보유세를 감당하기도 하고, 30대 이하 실수요자는 집을 사기 전에 보유세까지 계산해 봐야 하는 상황이 됩니다.

“서울에서 고액 재산세 납세자와 공시가격 30억원 초과 주택 보유자가 급증한 것은 집값 상승의 여파를 보여주는 수치”라며 “정부는 집값 상승과 지역별 주택시장 불균형에 대응할 수 있는 실효성 있는 공급 확대 방안을 마련해야 한다”
국민의힘 최은석 의원

최 의원은 공급 확대를 해법으로 짚었습니다. 한편 현실화율이 지난해와 같았다는 점에서 제도가 세 부담을 더 키웠다기보다 시세 변화가 공시가격에 반영된 결과로 읽는 시각도 가능합니다. 집값과 세 부담이 어느 쪽으로 움직일지는 이 자료만으로 말할 수 없습니다.

내 재산세, 고지서 받기 전에 이렇게 확인하세요

숫자를 봤으니 이제 내 집에 대입해 볼 차례입니다. 아래 순서대로 해 보시면 고지서 앞에서 당황할 일이 줄어듭니다.

• 공동주택 공시가격 열람 사이트에서 내 집의 올해 공시가격과 지난해 공시가격을 나란히 비교해 보세요.
• 공시가격이 구간(예: 20억원대에서 30억원대)을 넘어갔는지 확인하고 오른 폭을 메모해 두세요.
• 고지서를 받으면 지난해 납부 내역과 금액을 비교해, 늘어난 폭이 공시가격 상승분과 비슷한지 살펴보세요.
• 공시가격이 이상하다 싶으면 열람 기간에 이의신청이 가능한지 관할 구청에 문의하세요.
• 납부 자금은 미리 따로 떼어 두고, 은퇴 후 소득이 줄어드는 시점이라면 연간 보유세를 생활비 계획에 넣으세요.

상황별로 이것만은 확인하세요

서울 고가주택을 보유한 집주인이라면 올해 고지서뿐 아니라 매도·증여·임대 계획까지 세금 전체로 다시 계산해 보시는 게 좋습니다. 재산세 외 다른 세금은 따로 달라지니 세무 전문가 상담을 받아 보세요.

서울에서 집을 사려는 실수요자라면 대출 상담 창구에서 이자만 계산하지 마시고 보유세도 같이 넣어 보세요. 공시가격이 높은 집일수록 매년 고정 지출이 커집니다.

전월세 세입자라면 재산세 납세 의무는 집주인에게 있습니다. 다만 계약 전에 집주인의 세금 체납이나 압류 여부 등 권리관계를 등기부등본으로 확인하는 습관은 지켜 주세요.

핵심 3줄 요약

• 서울 재산세 500만원 초과 납세대상자는 올해 10만6799명으로 처음 10만명을 넘었고, 67.9%가 강남구·서초구에 있습니다.
• 현실화율은 69%로 그대로였지만 서울 공동주택 공시가격이 18.6% 올라 고가주택의 세 부담이 커졌을 가능성이 큽니다.
• 1인당 평균 부과액은 2012년 61만원에서 122만원으로 올랐고, 80대 이상 납세자는 늘고 30대 이하는 줄었습니다.

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자주 묻는 질문

Q. 서울에서 재산세 500만원 넘게 내는 사람은 몇 명인가요?

서울시가 국회에 제출한 주택분 재산세 개인 부과 현황에 따르면 올해 500만원 초과 납세대상자는 10만6799명입니다. 지난해 7만2782명보다 46.7% 늘었고, 종전 최고치인 2021년 8만7462명도 넘었습니다.

Q. 공시가격 현실화율이 그대로인데 왜 재산세가 늘었나요?

현실화율은 올해도 69%로 같았지만 서울 공동주택 공시가격 자체가 전년보다 18.6% 올랐습니다. 집값이 오르면 현실화율이 같아도 공시가격이 오르고, 이에 따라 과세표준과 재산세도 늘어날 수 있습니다.

Q. 서울 납세자 1인당 재산세 평균은 얼마인가요?

올해 서울의 주택분 재산세 부과 총액은 3조7678억원이고, 1인당 평균 부과액은 122만원입니다. 2012년 61만원에서 두 배가 된 수치지만 고액 납세자가 끌어올린 평균이어서 개인별 고지서는 크게 다를 수 있습니다.

Q. 재산세 500만원 초과 납세자는 강남·서초에만 있나요?

강남구(4만3556명)와 서초구(2만8971명)가 서울 전체의 67.9%를 차지하지만 나머지 32.1%는 다른 지역에 있습니다. 내 집이 어느 구간인지는 공시가격 열람 사이트와 고지서로 직접 확인하셔야 합니다.

※ 이 글은 최근 보도된 부동산 뉴스와 공개된 정책·시장 정보를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다. 대출·세금·계약 조건은 개인 상황과 시점에 따라 달라지므로 거래나 투자 결정 전에 반드시 금융기관·세무사·공인중개사 등 전문가와 확인하세요.