전세난 심화! 갱신권 대신 ‘더 내고’ 재계약? 세입자들의 속마음은?

갱신권 대신 웃돈을 택하는 세입자들

“전세난 때문에 갱신권을 쓰면 나중에 더 힘들어질까 봐… 그냥 조금 더 내고 여기서 계속 살기로 했어요.”

서울 아파트 임대차 시장에서 심상치 않은 변화가 감지되고 있습니다. 계약갱신청구권 사용은 줄어드는 반면, 오히려 웃돈을 주고 기존 집에서 계속 거주하려는 세입자들이 늘고 있다는 소식입니다. 전세 물량 감소와 임대료 상승이라는 이중고 속에서 세입자들은 갱신권을 아끼는 선택을 하고 있습니다.

1. 갱신권은 아끼고, ‘더 내고’ 눌러앉는 세입자들

최근 서울 아파트 임대차 시장에서 계약을 연장하는 비율은 꾸준히 늘고 있습니다. 하지만 이 중 계약갱신청구권을 사용한 비율은 오히려 감소하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 세입자들이 당장의 임대료 부담을 일부 감수하더라도, 미래를 위해 갱신청구권을 아껴두려는 전략을 쓰고 있음을 시사합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 1분기 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신계약 비율은 46.85%로 직전 분기 대비 5.13%포인트 상승했습니다. 특히 4월에는 전세 갱신계약 비율이 53.77%를 넘어서며 절반을 돌파했습니다.

하지만 같은 갱신계약 안에서 갱신청구권 사용 비율은 43.3%로, 지난해 3분기(51.83%) 대비 눈에 띄게 줄었습니다. 갱신청구권은 2년 연장과 임대료 5% 이내 인상이라는 장점이 있지만 단 한 번만 사용할 수 있다는 점이 부담으로 작용하는 것으로 보입니다.

2. 왜 갱신권 대신 ‘웃돈’을 선택할까?

현장에서는 이러한 변화가 더욱 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 성북구 길음동의 한 공인중개사는 “갱신권을 사용하면 다음 계약 시 보증금이 크게 오르거나, 아예 매물을 찾기 어려울 수 있다는 걱정이 크다”고 전했습니다.

“임차인들이 임대료를 5%보다 더 올려주더라도, 갱신권을 쓰지 않고 계속 거주하겠다는 의사를 임대인에게 전달하는 사례가 늘고 있습니다.”

실제로 4월에 체결된 전세 갱신계약 1373건을 분석한 결과, 갱신청구권을 사용하지 않은 계약의 보증금은 평균 7.54% 상승했습니다. 이는 법적 상한선인 5%를 훨씬 넘는 인상률인데도 기존 주거지를 유지하려는 세입자들의 수요가 반영된 결과입니다.

이러한 현상은 전월세 공급 감소와 가격 상승이 동시에 나타나는 시장 상황과 밀접하게 관련되어 있습니다. 아실에 따르면, 현재 서울 전세 매물은 6개월 전보다 약 37.94% 감소한 1만5422건, 월세 매물은 27.18% 줄어든 1만4767건에 불과합니다.

3. 전세난 속 세입자들의 선택, 데이터로 보기

4. 전문가들은 어떻게 전망할까?

부동산 전문가들은 현재의 상황을 ‘공급 부족 심화’와 ‘매물 잠김 현상’으로 분석하고 있습니다. 신규 아파트 입주 물량 감소와 기존 주택의 매물 출회 지연이 맞물리면서 전세난이 더욱 심화될 것이라는 전망입니다.

“전세 물량이 귀해지면서 세입자들은 선택의 폭이 좁아지고 있습니다. 당장 이사 가는 것보다 기존 집에서 조금 더 비용을 지불하더라도 안정적으로 거주하려는 심리가 강해지고 있습니다.” – 부동산 전문가 A씨

이러한 추세는 당분간 이어질 가능성이 높습니다. 특히 금리 인하 시점이 불투명하고 전세 사기 여파로 월세 선호 현상이 지속되면서 전세 시장의 불안정성은 더욱 커질 수 있습니다.

5. 전세 계약, 현명하게 대처하는 팁

• 갱신 전 시세 파악은 필수. 계약갱신청구권 사용 여부와 관계없이, 주변 시세를 꼼꼼히 확인하여 합리적인 선에서 임대료 협상을 시도하세요.
• 갱신청구권, 신중하게 사용하세요. 1회만 사용 가능하므로, 향후 시장 상황과 본인의 주거 계획을 고려하여 최적의 시점에 사용하는 것이 좋습니다.
• 계약서 작성 시 꼼꼼히 확인. 임대료 인상률, 계약 기간, 특약 사항 등을 명확히 기재하고 특이사항은 반드시 사진이나 영상으로 기록해두세요.
• 전세보증보험 가입을 고려하세요. 전세 사기 예방을 위해 HUG, SGI 등에서 제공하는 전세보증보험 가입을 적극적으로 알아보세요.

6. 갱신권은 아끼고 웃돈은 감수하는 추세

전세난 심화로 인해 서울 아파트 임대차 시장에서 계약갱신청구권 사용은 줄고, 웃돈을 주고 재계약하는 세입자들이 늘고 있습니다. 이는 전세 물량 감소와 임대료 상승이라는 이중고 속에서 세입자들이 미래를 위해 갱신권을 아끼고, 당장의 불편함을 감수하더라도 기존 거주지를 유지하려는 전략으로 풀이됩니다. 전문가들은 이러한 추세가 당분간 이어질 것으로 전망하며 세입자들에게는 꼼꼼한 시세 파악과 신중한 계약 진행을 당부하고 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약갱신청구권은 무조건 사용하는 것이 유리한가요?

A1. 반드시 그렇지는 않습니다. 갱신청구권을 사용하면 임대료 인상률이 5%로 제한되지만 단 한 번만 사용할 수 있습니다. 향후 시장 상황이나 개인적인 주거 계획을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 때로는 5% 이상의 인상률을 감수하고 갱신청구권을 아껴두는 것이 장기적으로 유리할 수도 있습니다.

Q2. 전세 계약 시 보증금 상승률은 어떻게 정해지나요?

A2. 계약갱신청구권을 사용하는 경우, 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한됩니다. 하지만 갱신청구권을 사용하지 않고 재계약하는 경우에는 법적으로 정해진 상한선이 없으므로, 임대인과 임차인 간의 협의를 통해 결정됩니다. 다만, 최근 전세난으로 인해 법정 상한선을 초과하는 인상률로 계약하는 사례가 늘고 있습니다.

Q3. 전세 사기가 걱정되는데 어떻게 예방할 수 있을까요?

A3. 전세 사기 예방을 위해 계약 전 등기부등본을 통해 집주인과 실제 소유주가 일치하는지 확인하고, 확정일자 및 전입신고를 반드시 해야 합니다. 또한, 전세보증보험 가입을 통해 보증금을 보호받는 것이 중요합니다. 계약 시에는 공인중개사의 등록 여부를 확인하고 계약서 내용을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

면책 조항: 본 콘텐츠는 부동산 시장 동향 및 관련 정보를 제공하기 위한 목적으로 작성되었으며, 투자 또는 재정적 조언을 구성하지 않습니다. 모든 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

본 내용은 참고용이며 부동산 거래·투자 결정 시 전문가 상담을 권장합니다.