올림픽파크포레온 전세 만기, 두 배 올려준대도 거절당하는 세입자

전세 만기가 다가오는데 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면 눈앞이 캄캄해집니다. 보증금을 더 올려 주겠다고 해도 소용이 없다면 더 그렇습니다.

서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 전세 만기를 앞두고 실제로 이런 일이 벌어지고 있습니다. 현장 중개업소들 얘기를 종합하면 집주인의 실거주 선택, 막힌 대출, 줄어든 매물이 한꺼번에 겹치면서 세입자가 갈 곳을 찾기 어려운 상황입니다.

현장 사례와 전문가 시각을 따라가며 전세 만기를 앞둔 세입자와 집주인이 각자 확인할 점까지 정리합니다.

올림픽파크포레온 전세 만기에 무슨 일이 벌어졌을까?

올림픽파크포레온은 2024년 11월 입주를 시작한 총 1만2032가구 대단지입니다. 입주 때 2년 계약으로 들어온 전세 세입자들이 이제 처음으로 만기를 맞고 있습니다.

1만 가구가 넘는 단지인데도 나와 있는 전세 매물이 한 자릿수에 그친다고 전해집니다. 집이 많으니 선택지도 많을 거라는 기대는 이번에는 통하지 않았습니다.

한 세입자는 집주인이 장기 거주 요건을 채워야 한다며 재계약을 거절했다고 호소했습니다. 세입자가 지금 시세를 감안해 보증금을 두 배 수준으로 올려 주겠다고 했는데도 마찬가지였다고 합니다.

단지 안 중개업소에서는 세입자가 먼저 제안하는 일도 나온다고 말합니다. 집주인이 집을 비워 달라고 하자 세입자가 전셋값이 많이 올랐으니 그 금액 그대로 드리겠다고 나선 사례입니다. 그래도 집주인이 마음을 돌리지 않으면 방법이 없습니다.

돈을 더 준다는데도 왜 집주인은 직접 살겠다고 할까?

원문에서 집주인들의 선택을 흔든 요인으로 꼽은 것은 세 가지입니다. 실거주 의무, 대출 규제, 세제 개편입니다. 이 셋이 겹치면 전세를 놓는 쪽보다 직접 들어가 사는 쪽이 계산상 낫다고 판단하는 집주인이 늘어납니다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 고가·비거주 주택에 대한 종합부동산세 개편으로 집주인들의 실거주 경향이 강해졌다고 설명했습니다. 세금 부담을 줄이려면 집을 비워 두거나 세를 주는 것보다 직접 사는 편이 유리해지는 구조라는 뜻입니다.

지금은 고가·비거주 주택에 대한 종합부동산 세제 개편으로 집주인들의 실거주 경향이 강해졌다. 세제개편안이 어떻게 국회를 통과할지 지켜봐야 하겠지만 전반적으로 강남권 고가 주택에서 전세 매물이 줄고 가격 상승 압력이 발생할 것이다. (박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원)

박 위원은 세제개편안이 국회에서 어떻게 정리될지는 지켜봐야 한다는 단서를 달았습니다. 법안이 바뀌면 집주인의 계산도 달라질 수 있다는 얘기입니다.

계약갱신청구권을 쓰면 해결될까?

계약갱신청구권은 세입자가 만기 때 한 번 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리입니다. 집주인은 정당한 사유 없이 이를 거절하기 어렵고 본인이나 직계가족이 실제로 들어가 살겠다는 경우는 법이 예외로 인정합니다.

그런데 올림픽파크포레온 현장에서는 이 권리를 쓴 세입자가 생각보다 적었습니다. C공인중개사무소 대표는 전세 계약을 10건 하면 계약갱신청구권을 쓴 건 1~2건 정도였다고 말했습니다.

이유는 단지 안에서 흔히 들리는 사정과 겹칩니다. 새 아파트에 처음 들어올 때 집주인과 조건을 맞춰 시작했고 만기가 되면 자연스럽게 새 계약을 맺는 흐름이 많았을 것으로 보입니다. 다만 이번에 집주인이 실거주를 내세우면 이 권리로도 막기 어려운 경우가 생깁니다.

이사 가려 해도 막히는 이유는 대출 규제 때문일까?

단지 안 한 중개업소 대표는 가장 중요한 건 대출 규제라고 짚었습니다. 상환 능력이 있어도 대출이 안 풀리니 사람들이 움직이지 못하고 매물이 다 묶여 있다는 설명입니다.

집을 팔고 옮기려는 사람이 대출 때문에 못 움직이면 그 집은 시장에 나오지 않습니다. 그 집이 전세로 나올 수도 있었는데 말이죠. 한 곳이 막히면 연쇄적으로 다른 곳도 막히는 구조입니다.

이 중개업소 대표는 전월세 매물이 보통 2~3달 전에 나오는 만큼 이제 나올 물건은 다 나왔다고 봅니다. 정책 변화가 없으면 추가 매물도 기대하기 어렵다는 겁니다.

단지를 떠나기 어려운 세입자는 어디로 갈까?

아이 학교나 직장 때문에 이 동네에 머물러야 하는 세입자는 소형 평형을 알아봅니다. B공인중개사무소 대표 말로는 입주 당시 84㎡(34평)를 9억원 정도에 들어온 세입자가 돈을 보태 59㎡(25평)로 가려 해도 12억, 13억이어서 버겁다고 합니다.

그러다 보니 월세 전환을 고민하는 가구도 있습니다. 목돈 부담은 줄지만 매달 나가는 돈이 생기니 총비용을 꼼꼼히 따져 봐야 합니다.

세입자·집주인·실수요자는 각자 무엇을 확인해야 할까?

세입자라면 먼저 집주인의 실거주 계획이 확실한지 확인해야 합니다. 말로만 직접 살겠다고 하는 건지 이사 날짜까지 정해진 건지에 따라 대응이 달라집니다. 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 상황인지는 계약서와 만기 일정을 놓고 전문가에게 확인하는 편이 안전합니다.

집주인이라면 실거주를 이유로 재계약을 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 주는 일은 분쟁으로 번질 수 있다는 점을 알아 두셔야 합니다. 현장에서는 계약 기간을 두고 다투거나 세입자가 연락을 끊고 잠적하는 사례도 있었다고 합니다. 이사비를 보장해 달라는 세입자도 있었던 만큼 퇴거 조건은 서면으로 남겨 두는 게 좋습니다.

이 동네 입주를 노리는 실수요자라면 조급하게 판단하지 않는 것이 먼저입니다. 전세 매물이 한 자릿수에 그치는 단지에서는 시세가 한두 건 거래에 크게 흔들릴 수 있습니다. 호가만 보고 움직이기보다 실제 계약된 가격을 중개업소에 확인해 보세요.

가격 전망도 한쪽만 볼 일은 아닙니다. 박 위원은 전세 매물이 줄고 가격 상승 압력이 생길 것으로 봤지만 이는 세제개편안이 국회를 어떻게 통과하느냐에 영향을 받습니다. 중개업소도 정책이 달라져야 매물이 늘 수 있다고 말한 만큼 규제 방향이 바뀌면 흐름도 달라질 수 있습니다.

전세 만기 앞두고 지금 바로 할 일

• 계약서를 꺼내 만기일을 확인하고 달력에 적어 두세요. 이사 준비는 만기 3개월 전에는 시작하는 게 좋습니다.
• 집주인에게 재계약 여부를 문자나 카카오톡처럼 기록이 남는 방법으로 물어보세요.
• 계약갱신청구권을 쓸 생각이라면 법에서 정한 행사 기간을 먼저 확인하세요.
• 집주인이 실거주를 이유로 나가라고 하면 이사 날짜와 이사비 여부를 서면으로 합의하세요.
• 같은 단지 안 소형 평형이나 인근 단지 전세를 알아볼 때는 실제 계약된 가격을 중개업소 두 곳 이상에서 확인하세요.
• 월세 전환을 고려한다면 보증금 차액과 매달 나가는 돈을 합산해 총비용을 비교하세요.

올림픽파크포레온 전세 사정 핵심 3줄 요약

올림픽파크포레온은 1만2032가구 대단지인데도 첫 전세 만기를 맞아 전세 매물이 한 자릿수에 그친다고 전해집니다. 실거주 의무와 대출 규제, 세제 개편이 맞물리면서 집주인이 직접 살겠다고 나서는 경우가 늘었습니다.

세입자가 보증금을 두 배 수준으로 올려 주겠다고 해도 거절당한 사례가 있었고 단지 안에서 갈아타려 해도 12억~13억대라 버거운 상황입니다. 전세 만기가 다가온다면 집주인의 실거주 계획과 계약갱신청구권 사용 가능 여부를 먼저 확인하고 이사 일정은 넉넉히 잡으세요.

전문가는 매물 감소와 가격 상승 압력을 전망했지만 세제개편안이 국회에서 어떻게 정리되느냐에 따라 흐름은 달라질 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q. 집주인이 실거주한다고 하면 계약갱신청구권을 못 쓰나요?

집주인 본인이나 직계가족이 실제로 들어가 살겠다는 경우 갱신을 거절할 수 있도록 법이 예외를 두고 있습니다. 다만 거짓으로 실거주를 내세운 것으로 드러나면 세입자가 손해배상을 청구할 여지가 있어 구체적인 사안은 전문가 상담을 권합니다.

Q. 집주인이 나가라고 하면 이사비를 받을 수 있나요?

원문에서도 이사비라도 보장해 달라고 요구한 세입자 사례가 나왔습니다. 일반적으로 법에서 일률적으로 정한 금액이 있다기보다 집주인과 협의하는 영역이므로 합의 내용을 서면으로 남기는 게 좋습니다.

Q. 전세 매물은 보통 언제쯤 나오나요?

현장 중개업소 말로는 전월세 매물은 보통 만기 2~3달 전에 나옵니다. 그래서 이사 시기를 잡을 때는 만기 3개월 전부터 매물 상황을 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 전세에서 월세로 바꾸면 무엇을 따져 봐야 하나요?

보증금이 줄어드는 만큼 매달 나가는 월세가 늘기 때문에 줄어든 보증금과 연간 월세 합계를 함께 비교해야 합니다. 월세가 부담되는지는 소득과 생활비를 기준으로 판단하고 계약서에는 보증금과 월세 조건을 정확히 적어 두세요.

※ 이 글은 최근 보도된 부동산 뉴스와 공개된 정책·시장 정보를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다. 대출·세금·계약 조건은 개인 상황과 시점에 따라 달라지므로 거래나 투자 결정 전에 반드시 금융기관·세무사·공인중개사 등 전문가와 확인하세요.