종부세 기본공제란? 1주택자 12억·14억 개편안 어디까지 왔나

집 한 채를 가진 분이라면 뉴스에 12억, 14억 같은 숫자가 나올 때마다 내 집도 해당되는지 궁금해질 때가 많습니다. 고지서를 받기 전에 윤곽이라도 알아 두고 싶은 마음이죠.

종부세는 보유한 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 기본공제금액을 뺀 만큼을 과세표준으로 삼아 매기는 세금입니다. 2026년 11월 기준 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억원이고, 정부 개편안은 실거주 1주택자에 한해 이를 14억원으로 올리는 방향입니다. 비거주 1주택자는 12억원을 유지하기로 했지만, 여당 안에서는 이 부분을 두고 아직 의견이 갈립니다.

과세 기준이 어떻게 짜여 있는지, 기본공제 금액이 어떻게 달라져 왔는지, 지금 어떤 안이 논의 중인지를 차례로 보겠습니다. 내 집이 어느 칸에 드는지 확인하는 방법은 뒤쪽에 정리해 두었습니다.

종부세 과세 기준, 무엇을 더하고 무엇을 빼나요?

계산의 출발점은 시세가 아니라 공시가격입니다. 내 이름으로 된 주택들의 공시가격을 합친 뒤 기본공제금액을 빼면 주택분 종부세의 과세표준이 나옵니다. 공시가격 합계가 공제 금액 안에 들어오면 과세표준이 생기지 않으니, 종부세 부담도 없는 셈입니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 공시가격 13억원짜리 집 한 채만 가진 분을 가정해 보죠. 계산을 보여 드리려고 만든 가상의 숫자입니다.

현재 1주택자 기본공제 12억원을 적용하면 13억원에서 12억원을 뺀 1억원이 출발점입니다. 개편안대로 실거주 1주택자의 공제가 14억원이 되면 같은 집이 공제 범위 안에 들어갑니다. 공시가격이 12억원과 14억원 사이에 있는 분이라면 이번 논의가 남의 일이 아닌 이유가 여기 있습니다.

다만 실제 고지액은 이 뺄셈 하나로 끝나지 않습니다. 과세표준에 어떤 비율과 세율이 적용되는지, 세액공제가 붙는지는 개인 조건에 따라 달라집니다. 세율 같은 수치는 바뀌기 쉬워서 이 글에서는 다루지 않았으니, 홈택스나 실제 고지서에서 확인하셔야 합니다.

종부세 기본공제금액은 해마다 어떻게 달라졌나요?

기본공제는 한 번 정해지면 끝나는 숫자가 아닙니다. 네이버 지식백과에 정리된 설명을 보면 2022년에 1가구 1주택자는 11억원, 그 외는 6억원이었습니다. 2023년에는 1주택자가 12억원, 그 외가 9억원으로 올랐습니다.

지식백과는 작성 시점이 오래됐을 수 있어 최근 보도와 맞춰 봤습니다. 2026년 11월 보도에서 1주택자의 현행 공제가 12억원으로 확인되니 이 부분은 맞아떨어집니다. 반면 다주택자 등 그 외 구간의 최신 금액은 이번 보도에 나오지 않아서, 2023년 수치가 지금도 같은지는 고지서나 공식 안내에서 확인하셔야 합니다.

구분	기준 시점	기본공제(공시가격 기준)
1가구 1주택자	2022년	11억원
1가구 1주택자	2023년	12억원
그 외	2022년 → 2023년	6억원 → 9억원
실거주 1주택자 개편안	2026년 11월 보도	12억원 → 14억원
비거주 1주택자	2026년 11월 보도	12억원 유지(정부 당초안 9억원)

2026년 11월, 1주택자 기본공제 개편안은 어디까지 왔나요?

정부가 내놓은 안과 수정 과정

정부는 지난 8월 세제 개편안을 발표했습니다. 실거주 1주택자의 기본공제를 공시가격 기준 12억원에서 14억원으로 높이고, 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 줄이는 내용이었습니다.

그러자 서울 지역 의원 등을 중심으로 반발이 이어졌습니다. 수도권의 불만이 커지면서 비거주 1주택자의 기본공제는 12억원으로 유지하는 쪽으로 방향이 바뀌었습니다. 9억원 안은 접힌 셈이지만, 14억원이 아니라 12억원이어서 실거주자와는 여전히 차이가 납니다.

여당 서울 의원들이 요구하는 것

더불어민주당 소속 서울 지역 의원들은 11월 5일 1주택자와 실수요자를 두텁게 보호하는 데 중점을 두고 당정 협의를 추진하기로 했습니다. 서울 의원들 사이에서는 비거주 1주택자에게도 실거주자와 같은 14억원을 적용하자는 요구가 나왔습니다. 정부안을 고치라는 압박이 커지는 상황입니다.

김영배 의원은 라디오 인터뷰에서 다수 의원의 의견이 1주택자라면 거주 여부를 가리지 말고 공제액을 14억원으로 같게 맞추자는 쪽이라고 설명했습니다. 장기보유특별공제도 굳이 0까지 줄일 필요가 있느냐는 의견이 있다고 덧붙였습니다.

아직 정해지지 않은 부분

지금 나온 내용은 개편안과 당내 논의입니다. 비거주 1주택자 공제를 14억원으로 맞출지, 실거주와 비거주를 어떤 기준으로 가를지, 시행 시기는 언제인지는 이번 자료에 나와 있지 않습니다. 확정되지 않은 숫자로 내 세금을 미리 단정하지 마시고, 최종안이 나온 뒤 공고를 다시 확인하세요.

장기보유특별공제는 왜 같이 거론될까요?

종부세 기본공제를 높이는 안과 함께 거론되는 것이 장기보유특별공제, 줄여서 장특공제입니다. 오래 보유한 집의 세 부담을 덜어 주는 장치로, 정부는 이를 줄이는 방향을 추진하고 있습니다. 구체적인 축소 폭은 이번 자료에 나오지 않습니다.

여당 안에서도 온도 차가 있습니다. 서울 의원들은 종부세 상향과 장특공제 속도 조절 모두에 지역별로 이견이 있다고 밝혔습니다. 장특공제에 대해서는 의원들 사이에 의견 편차가 있어 추가 수렴이 필요하다는 설명도 나왔습니다.

정부는 1주택자 공제 확대와 장특공제 축소를 함께 담았고, 서울 의원들은 1주택자 부담 완화 쪽으로 정부안을 보완하길 원합니다. 지역마다 입장이 달라 조율이 쉽지 않다는 것이 보도의 전반적인 흐름입니다.

한 집에 오래 사신 분이라면 기본공제 숫자뿐 아니라 장특공제가 어떻게 바뀌는지도 함께 보셔야 합니다. 어느 한쪽만 보고 유불리를 따지면 판단이 어긋날 수 있습니다.

내 경우는 어디에 해당할까요?

실거주 1주택자

14억원 상향안의 직접 대상입니다. 공시가격이 12억원을 조금 넘는 집이라면 개편안이 확정될 때 체감이 가장 클 수 있습니다. 대신 실거주를 어떤 기준으로 인정하는지는 아직 알려지지 않았습니다.

비거주 1주택자

지방 발령이나 자녀 학교 문제로 세를 놓고 다른 곳에 사는 분들이 여기에 속하기 쉽습니다. 지금 방침은 12억원 유지이고, 서울 의원들은 14억원을 요구하고 있습니다. 결과가 어느 쪽으로 가느냐에 따라 달라지니 최종안 발표 때까지 지켜보셔야 합니다.

다주택자

이번 보도는 1주택자 공제에 집중돼 있습니다. 2023년 기준 그 외 공제가 9억원이었다는 자료는 있지만 최신 값은 확인되지 않으니, 고지서에 적힌 공제 금액을 기준으로 보시는 게 안전합니다.

집을 사거나 팔 계획이 있는 분

계약 전에 해당 주택의 공시가격과 현재 공제 기준으로 보유세 규모를 가늠해 보세요. 다만 개편안은 확정이 아니므로 한 가지 시나리오에만 맞춰 자금 계획을 세우지 않는 편이 좋습니다. 개인 사정에 따라 결과가 크게 달라지니 세무사나 세무서 상담을 거치면 더 정확합니다.

지금 바로 해볼 수 있는 확인 목록

부동산공시가격 알리미에서 내 집 공시가격을 조회해 12억원, 14억원 기준선과 얼마나 차이 나는지 적어 두세요.
부부 공동명의인지 단독명의인지, 보유 주택이 몇 채인지 등기부 기준으로 정리해 두세요.
홈택스에서 지난 종부세 고지·납부 내역을 열어 공제 금액과 세액 구조를 확인하세요.
본인이 실거주인지 비거주인지 현재 상황을 점검하고, 실거주 인정 기준이 공고되면 그대로 대입해 보세요.
세액이 걱정된다면 관할 세무서나 국세상담센터에 내 조건을 말하고 직접 물어보세요.
개편안이 확정되면 정부 발표와 국회 논의 결과, 생활법령정보의 안내를 함께 확인하세요.

종부세 기본공제, 세 줄로 챙겨 가세요

종부세는 공시가격 합산액에서 기본공제를 뺀 금액에서 시작하며, 2026년 11월 기준 1주택자 공제는 12억원입니다.
정부 개편안은 실거주 1주택자 14억원, 비거주 1주택자 12억원 유지이고, 서울 의원들은 비거주도 14억원으로 맞추자고 요구하고 있어 확정 전입니다.
세율과 세액은 개인 조건에 따라 달라지니 공시가격 조회와 홈택스 확인, 세무서 상담으로 내 숫자를 직접 확인하세요.

이 글은 아래 자료를 바탕으로 정리했습니다.

사진: MJ Haru, rawkkim, Maximilian Jaenicke, Jiwoo Cha / Unsplash

자주 묻는 질문

Q. 종부세 1주택자 기본공제는 얼마인가요?

2026년 11월 보도 기준으로 1주택자의 종부세 기본공제는 공시가격 12억원입니다. 정부 개편안에는 실거주 1주택자를 14억원으로 올리는 내용이 담겼지만 아직 논의 중이니, 확정 여부는 정부 발표와 고지서에서 확인하세요.

Q. 비거주 1주택자는 종부세 공제가 9억원으로 줄어드나요?

정부는 당초 비거주 1주택자 공제를 12억원에서 9억원으로 줄이는 안을 냈습니다. 반발이 이어지자 2026년 11월 보도 기준으로 12억원을 유지하기로 했고, 서울 의원들은 14억원까지 높이자고 요구하고 있습니다. 최종 결과는 확정 발표를 봐야 합니다.

Q. 종부세 기준이 되는 공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부가 운영하는 부동산공시가격 알리미에서 내 집의 공시가격을 조회할 수 있습니다. 여러 채를 가졌다면 합산액이 기준이 되니 보유 주택을 모두 조회해 더해 보세요.

Q. 내가 내야 할 종부세 금액은 어떻게 알 수 있나요?

이 글의 기본공제 계산만으로는 실제 세액을 알 수 없습니다. 세율과 각종 공제는 개인 조건과 해마다 달라질 수 있어서, 홈택스의 고지·납부 내역이나 세무서, 국세상담센터에서 내 조건으로 확인하는 것이 가장 정확합니다.

※ 이 글은 공개된 법령·제도 자료와 최근 보도를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다. 대출·세금·계약 조건은 개인 상황과 시점에 따라 달라지므로 거래나 투자 결정 전에 반드시 금융기관·세무사·공인중개사 등 전문가와 확인하세요.

이 글의 주제: 세금 글 모아보기 →

더 알아보기: 공식 자료

세율·대출 한도·청약 자격 같은 기준은 자주 바뀝니다. 아래 공식 기관에서 최신 내용을 함께 확인하세요.

종부세 기본공제란? 1주택자 12억·14억 개편안 어디까지 왔나

종부세 과세 기준, 무엇을 더하고 무엇을 빼나요?

종부세 기본공제금액은 해마다 어떻게 달라졌나요?