서울 아파트 전고점 넘은 거래 54.7%, 외곽 구별로 보니

전세 만기는 다가오는데 강남권 가격표를 보면 한숨부터 나와서 노원이나 은평 쪽 매물을 뒤지는 사람이 적지 않습니다. 그 선택이 시장 전체의 흐름과 겹친다는 숫자가 나왔습니다.

직방이 올해 아파트 실거래가를 분석했더니 서울 아파트 전고점 이상 거래 비중이 3분기에 비교 가능한 거래의 54.7%까지 늘었습니다. 1분기 38.2%에서 두 분기 만에 16.5%포인트 가까이 오른 셈입니다. 특히 동대문·성북·서대문처럼 강남 바깥 지역에서 비중이 크게 뛰었습니다.

먼저 구별로 어디가 오르고 어디가 내렸는지, 경기 주요 지역의 숫자를 봅니다. 이어서 이 통계를 읽을 때 놓치기 쉬운 부분과 계약 전에 확인할 항목을 짚습니다.

Table of Contents

전고점 이상 거래 비중, 정확히 무엇을 센 걸까?

먼저 기준부터 잡아야 숫자가 헷갈리지 않습니다. 직방은 지난해 12월 31일까지 같은 단지의 같은 전용면적에서 거래된 최고 가격을 전고점으로 정했습니다. 그리고 올해 체결된 개별 거래를 이 가격과 하나씩 비교했습니다.

비교 대상은 과거에도 거래가 있었고 해당 분기에도 거래가 있었던 경우로 한정됩니다. 그러니 54.7%는 서울 아파트 열 채 중 다섯 채가 올랐다는 뜻이 아닙니다. 가격을 견줄 수 있는 거래 중에서 과거 최고가와 같거나 높은 가격에 거래된 비율입니다.

전고점 이상 거래 비중은 집값이 몇 퍼센트 올랐는지가 아니라 거래 열 건 중 몇 건이 과거 최고가 선을 넘었는지를 보여 주는 지표입니다.

동대문·성북은 크게 오르고 강남·서초·용산은 내려간 이유가 뭘까?

서울 대부분 지역에서 비중이 커졌는데 강남·서초·용산만 1분기보다 낮아졌습니다. 아래 표는 원문에 나온 수치 중 대표 지역만 뽑아 정리한 것입니다.

지역	1분기	3분기
동대문구	45.7%	81.9%
중랑구	13.2%	41.4%
노원구	8.1%	24.9%
도봉구	6.1%	12.4%
강남구	55.0%	43.0%

동대문구는 45.7%에서 81.9%로 거의 두 배가 됐고 성북구도 32.1%에서 68.5%로 뛰었습니다. 서대문구는 44.4%에서 73.5%로 올랐습니다. 반면 강남구는 55.0%에서 43.0%로 내려갔고 서초구는 67.6%에서 62.6% 용산구는 71.3%에서 66.9%로 낮아졌습니다.

다만 강남·서초·용산의 비중이 낮아졌다고 해서 값이 떨어졌다고 단정할 수는 없습니다. 이미 1분기에 비중이 높았던 지역이라 비교 기준인 전고점 자체가 높아졌을 수 있기 때문입니다. 원문은 이 부분의 원인까지 밝히지 않았으니 지역별로 흐름이 달랐다는 정도로 받아들이시면 됩니다.

노원·강북·도봉은 아직 낮은데 왜 눈길이 갈까?

외곽 지역은 절대 수치만 보면 아직 높지 않습니다. 노원구는 24.9% 강북구는 34.5% 도봉구는 12.4%입니다. 그런데 1분기와 비교하면 강북구는 8.9% 노원구는 8.1% 도봉구는 6.1%에서 출발했으니 올라온 폭이 작지 않습니다.

은평구는 26.1%에서 50.0%가 됐습니다. 비교 가능한 거래의 절반이 과거 최고가와 같거나 높은 가격이었다는 얘기입니다. 중랑구도 13.2%에서 41.4%로 올랐습니다.

직방은 대출 규제와 자금 조달 부담이 커지면서 상대적으로 가격 접근성이 높은 지역으로 실수요자의 관심이 넓어진 결과로 진단했습니다. 은행 창구에서 대출 한도를 확인하고 나서 예산에 맞춰 지역을 한 단계 바깥으로 옮긴 분들이 늘었다는 해석입니다.

경기도는 분당 94.1%, 어디까지 올랐을까?

경기도도 같은 방향입니다. 3분기 비교 가능한 거래 3만3,619건 가운데 22.4%가 전고점 이상에서 거래됐습니다. 1분기 12.0%에서 2분기 18.9% 3분기 22.4%로 분기마다 높아졌습니다.

지역별 편차는 서울보다 더 컸습니다. 성남시 분당구가 94.1%로 가장 높았고 성남시 수정구 77.2% 용인시 수지구 74.1% 하남시 73.6% 성남시 중원구 65.4%가 뒤를 이었습니다. 안양시 동안구 60.3% 광명시 59.6% 구리시 51.0%도 절반을 넘겼습니다.

경기 전체로는 22.4%인데 분당은 94.1%입니다. 같은 경기도라도 어느 동네를 보느냐에 따라 시장 분위기가 전혀 다르다는 뜻입니다. 경기도 평균만 보고 판단하면 내가 보는 단지와 동떨어진 결론이 나올 수 있습니다.

금리가 오르면 이 흐름이 꺾일까?

원문에서 직방은 앞으로 금리와 대출 여건이 실수요에 미칠 영향을 지켜봐야 한다고 분석했습니다. 지금의 가격 흐름을 받쳐 온 쪽이 실수요자의 매수 여력이라면 그 힘이 약해질 가능성도 열어 둔 것입니다.

“금리 상승에 따른 금융비용 부담이 커질 경우 실수요자의 매수 여력과 거래에도 영향을 미칠 수 있어 최근의 가격 흐름을 제약하는 요인이 될 수 있다” (김은선 직방 빅데이터랩실 랩장)

물론 이 발언은 가능성을 말한 것이지 방향을 확정한 것이 아닙니다. 전고점 돌파 거래가 늘어난 것은 사실이지만 그 흐름이 이어질지는 금리와 대출 여건에 달려 있습니다. 오른다 내린다로 단정하기보다 내 자금 계획이 금리 변화를 견디는지부터 따져 보시는 편이 안전합니다.

계약 전에 이렇게 확인하세요

통계는 큰 그림일 뿐이고 계약은 한 채 단위로 합니다. 상황별로 기준을 나눠 보면 이렇습니다.

실수요자라면 관심 단지의 직전 최고 거래가와 최근 거래가를 같은 전용면적끼리 비교해 보세요.
이미 전고점을 넘은 단지를 살 때는 금리가 오른 상황에서도 원리금을 감당할 수 있는지 계산해 보세요.
대출을 받을 계획이라면 매물을 보기 전에 은행 창구에서 내 한도를 먼저 확인하세요.
전세 만기를 앞둔 세입자는 이사 후보 지역의 3분기 전고점 이상 거래 비중과 동네 전세 흐름을 함께 살피세요.
투자 목적이라면 구 단위 평균 대신 단지별 거래 건수를 확인해 거래가 드문 곳의 한두 건에 휘둘리지 마세요.
계약금을 보내기 전에 국토교통부 실거래가 공개 자료로 최근 거래를 직접 대조해 보세요.

특히 비중이 낮은 노원·도봉 같은 지역은 앞으로 더 오를 여지가 있다고 단정하기 어렵습니다. 비중이 낮다는 것은 아직 과거 최고가에 못 미치는 거래가 많다는 사실만 말해 줄 뿐입니다. 반대로 분당처럼 이미 높은 곳은 오른 가격 자체가 부담으로 작용할 수 있습니다.

핵심 3줄 요약

올해 3분기 서울 아파트 전고점 이상 거래 비중은 54.7%로 1분기 38.2%보다 높아졌고 동대문·성북·서대문의 상승폭이 컸습니다.
강남·서초·용산은 비중이 낮아졌고 경기는 분당 94.1%에서 경기 평균 22.4%까지 지역 편차가 큽니다.
직방은 대출 규제와 자금 부담이 접근성 높은 지역으로 수요를 넓혔다고 보면서 금리와 대출 여건을 변수로 꼽았습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전고점 이상 거래 비중이 높으면 집값이 그만큼 올랐다는 뜻인가요?

그렇지 않습니다. 이 수치는 가격 변동률이 아니라 비교 가능한 거래 중 과거 최고가와 같거나 높은 가격에 거래된 건의 비율입니다. 같은 단지와 같은 전용면적에서 과거와 올해 모두 거래가 있었던 경우만 집계합니다.

Q. 전고점은 어떤 기준으로 정한 건가요?

지난해 12월 31일까지 같은 단지의 같은 전용면적에서 거래된 최고 가격을 전고점으로 봤습니다. 올해 체결된 개별 거래를 이 가격과 비교해 같거나 높으면 전고점 이상 거래로 분류했습니다.

Q. 강남구 비중이 낮아졌으면 강남 집값이 내렸다는 건가요?

강남구는 1분기 55.0%에서 3분기 43.0%로 낮아졌지만 이 숫자만으로 가격 하락을 확인할 수는 없습니다. 비교 대상 거래의 구성이 바뀌었을 수 있고 원문도 원인을 따로 밝히지 않았습니다. 관심 단지의 실거래가를 직접 확인하는 것이 정확합니다.

Q. 금리가 오르면 이런 거래 흐름이 바뀔까요?

직방 분석에 따르면 금리 상승으로 금융비용 부담이 커지면 실수요자의 매수 여력과 거래에 영향을 줄 수 있고 이는 가격 흐름을 제약하는 요인이 될 수 있습니다. 다만 실제로 어떻게 달라질지는 단정할 수 없으니 내 상환 여력부터 점검해 보세요.

※ 이 글은 최근 보도된 부동산 뉴스와 공개된 정책·시장 정보를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다. 대출·세금·계약 조건은 개인 상황과 시점에 따라 달라지므로 거래나 투자 결정 전에 반드시 금융기관·세무사·공인중개사 등 전문가와 확인하세요.