서울 아파트 전고점 돌파 거래 54.7%, 우리 동네는 어디쯤일까

전세 만기가 다가오는데 서울 집값이 어디까지 올랐는지 감이 안 잡히는 분들이 많습니다. 어떤 뉴스는 회복이라 하고 어떤 뉴스는 동네마다 다르다고 하니 더 헷갈리죠.

직방이 올해 실거래가를 분석해 보니 서울 아파트 전고점 이상 거래 비중이 3분기에 54.7%로 올라 절반을 넘었습니다. 전고점은 같은 단지 같은 전용면적에서 과거에 기록한 최고 거래가를 말합니다. 1분기 38.2%에서 2분기 43.0%를 거쳐 여기까지 왔습니다. 이 숫자를 읽을 때 조심할 점과 계약 전에 확인할 목록도 함께 정리했습니다.

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서울 아파트 3분기 전고점 이상 거래, 정확히 어떤 숫자일까?

분석 대상은 3분기 서울에서 비교가 가능한 거래 1만930건입니다. 이 중 5977건이 전고점 이상 가격에 거래됐고 비율로 계산하면 54.7%입니다.

비교 기준은 꽤 꼼꼼합니다. 2025년 말까지 기록된 동일 단지·동일 전용면적의 최고 거래가를 기준선으로 잡고 올해 거래가 그 선을 넘었는지 본 것입니다. 같은 단지라도 면적이 다르면 따로 비교하니 큰 평형 거래가 작은 평형 거래를 가려 버리는 일은 없습니다.

분기별 흐름은 38.2%에서 43.0%로 그리고 54.7%로 한 번도 꺾이지 않았습니다. 서울 25개 자치구 중 22곳에서 3분기 비중이 1분기보다 높아졌습니다.

어느 구가 올랐고 어느 구가 내려갔을까?

가장 눈에 띄는 곳은 동대문구입니다. 1분기 45.7%였던 비중이 3분기에는 81.9%로 뛰었습니다. 성북구는 32.1%에서 68.5%로 서대문구는 44.4%에서 73.5%로 올랐습니다.

반대편에는 강남구와 서초구 그리고 용산구가 있습니다. 세 곳은 22곳에 들지 못한 나머지 구들로 비중이 오히려 낮아졌습니다.

자치구	1분기	3분기
동대문구	45.7%	81.9%
성북구	32.1%	68.5%
서초구	67.6%	62.6%
강남구	55.0%	43.0%

용산구도 71.3%에서 66.9%로 내려갔습니다. 다만 비중이 낮아졌다고 가격이 떨어졌다는 뜻은 아닙니다. 이 자료는 전고점을 넘은 거래의 비율만 보여 주므로 원인까지는 알 수 없습니다.

노원·도봉 같은 외곽은 얼마나 회복됐을까?

연초만 해도 외곽 지역에서 전고점을 넘는 거래는 드물었습니다. 3분기에는 분위기가 달라졌습니다. 은평구는 26.1%에서 50.0%로 올라 절반 선에 닿았고 강북구는 8.9%에서 34.5%로 노원구는 8.1%에서 24.9%로 올랐습니다.

상승 폭만 보면 크지만 출발점이 낮았다는 점은 기억해야 합니다. 도봉구는 6.1%에서 12.4%로 두 배가량 올랐어도 열 건 중 아홉 건 가까이는 여전히 과거 최고가 아래에서 거래됐습니다. 노원구도 네 건 중 세 건은 전고점에 못 미쳤습니다.

외곽에 내 집 마련을 노리는 분이라면 회복세가 번지는 중이라는 사실과 아직 전고점 아래 거래가 다수라는 사실을 같이 보셔야 합니다.

경기·인천·지방은 서울과 얼마나 다를까?

경기도는 3분기 비교 가능한 거래 3만3619건 중 22.4%가 전고점 이상이었습니다. 1분기 12.0%와 2분기 18.9%에 이어 계속 올랐습니다. 성남시 분당구가 94.1%로 가장 높았고 성남시 수정구 77.2% 용인시 수지구 74.1% 하남시 73.6%가 뒤를 이었습니다.

같은 경기도 안에서도 격차가 컸습니다. 의정부시는 6.4% 파주시는 4.0%에 그쳤습니다. 경기도 아파트라고 한데 묶어 판단하면 안 되는 이유가 숫자로 드러납니다.

인천은 비교 가능한 거래 6222건 중 6.5%였습니다. 1분기 4.3%와 2분기 5.2%에서는 올랐지만 서울과 경기보다는 낮은 수준입니다.

수도권 밖은 전북이 19.9%로 상대적으로 높았고 제주 13.5% 울산 12.4% 경북 11.5% 경남 11.0%가 이어졌습니다. 대구 9.8% 대전 8.1% 부산 6.5%는 수도권보다 전반적으로 낮았습니다.

전고점 이상 거래 비중, 이 숫자를 읽을 때 주의할 점

이 수치는 오른 폭이 아니라 과거 최고가를 넘은 거래가 얼마나 되는지를 센 비율입니다. 같은 55%라도 전고점을 1%만 넘긴 경우와 20% 넘긴 경우가 똑같이 잡힙니다.

전고점 이상 거래 비중은 가격 상승률 자체가 아니라 과거 최고가를 넘어선 거래의 비율입니다. 금리와 대출 여건 입주 물량 지역별 수급에 따라 향후 시장 흐름은 달라질 수 있습니다.

그러니 회복세가 이어질 것이라고 단정하기는 어렵습니다. 이어지리라 보는 쪽은 22개 구에서 비중이 동시에 올랐다는 점을 근거로 듭니다. 신중하게 보는 쪽은 강남·서초·용산의 비중이 줄었고 경기와 인천 안에서도 격차가 크다는 점을 짚습니다. 두 시각 모두 이번 숫자에 근거가 있습니다.

계약 전에 바로 해볼 일 다섯 가지

관심 단지의 최근 실거래가를 같은 전용면적끼리 뽑아 과거 최고가와 나란히 놓고 비교해 보세요.
전고점을 넘은 거래가 한두 건인지 꾸준히 이어지는지 최근 몇 달 거래 내역에서 확인하세요.
대출 상담 창구에서 지금 조건으로 받을 수 있는 한도와 월 상환액을 먼저 계산해 보세요.
인근에 입주 예정 단지가 있는지 살펴보고 입주 시기와 물량을 메모해 두세요.
구 단위 평균에 기대지 말고 같은 구 안에서도 단지별 거래 흐름을 따로 보세요.

이런 경우라면 계약 전에 꼭 확인하세요

실수요자라면 전고점 이상 거래가 많다는 사실보다 내 예산으로 감당할 수 있는 대출 상환 규모가 먼저입니다. 전세 만기에 쫓겨 서둘러 계약하면 호가를 그대로 받아들이기 쉽습니다.

외곽 단지를 보는 분은 비중이 낮은 지역이라는 점을 거꾸로 활용할 수 있습니다. 아직 전고점 아래 거래가 많다면 협상 여지를 확인할 근거가 됩니다. 다만 그 단지가 왜 회복이 더딘지 이유까지 살펴야 합니다.

이미 집을 가진 분은 우리 구의 비중 변화를 매도 시점 판단의 참고 자료 정도로만 쓰세요. 이 수치 하나로 매도 타이밍을 정하기엔 정보가 부족합니다.

핵심만 세 줄로 정리하면

서울 아파트 거래 중 전고점 이상 비중이 1분기 38.2%에서 3분기 54.7%로 올라 25개 구 중 22곳이 올랐습니다.
동대문·성북·서대문과 은평이 크게 뛰었고 강남·서초·용산은 낮아졌으며 경기·인천·지방도 지역 격차가 큽니다.
이 수치는 상승률이 아닌 비율이므로 금리와 대출 여건 입주 물량을 함께 보고 단지별 실거래가로 직접 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 전고점 이상 거래 비중이 높으면 지금 집을 사도 되나요?

비중이 높다는 것은 과거 최고가를 넘은 거래가 많다는 뜻일 뿐 앞으로의 방향을 알려 주지는 않습니다. 금리와 대출 여건 입주 물량에 따라 시장이 달라질 수 있으니 내 자금 계획과 관심 단지의 개별 거래 흐름을 함께 보고 판단하셔야 합니다.

Q. 강남구 전고점 거래 비중이 55.0%에서 43.0%로 내려갔는데 집값이 떨어진 건가요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 이 지표는 전고점을 넘은 거래가 전체 거래에서 차지하는 비율이라 가격 하락 폭을 보여 주지 않습니다. 이번 자료만으로는 비중이 낮아진 원인도 알 수 없습니다.

Q. 우리 아파트가 전고점 대비 어디쯤인지 어떻게 확인하나요?

국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱에서 내 단지의 같은 전용면적 거래 내역을 조회하면 됩니다. 과거 최고 거래가와 최근 거래가를 나란히 놓고 비교해 보세요. 한두 건보다 최근 몇 달간 흐름을 보는 편이 안전합니다.

Q. 경기도에서 전고점 이상 거래 비중이 높은 곳은 어디인가요?

3분기 기준으로 성남시 분당구가 94.1%로 가장 높았습니다. 성남시 수정구 77.2% 용인시 수지구 74.1% 하남시 73.6%가 뒤를 이었고 의정부시 6.4%와 파주시 4.0%처럼 낮은 곳도 있어 같은 경기도 안에서 격차가 큽니다.

※ 이 글은 최근 보도된 부동산 뉴스와 공개된 정책·시장 정보를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다. 대출·세금·계약 조건은 개인 상황과 시점에 따라 달라지므로 거래나 투자 결정 전에 반드시 금융기관·세무사·공인중개사 등 전문가와 확인하세요.