다주택자 매도 비상! 토지거래허가구역 ‘세입자 갱신권’ 딜레마, 국토부 유권해석으로 풀릴까?

다주택자 매도가 막히는 ‘토지거래허가구역’의 함정

정부는 다주택자에게 집을 팔라고 독려하지만 막상 팔려고 하면 규제에 막히는 모순이 생깁니다.

최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료일(2026년 5월 9일)이 다가오면서 많은 다주택자들이 보유 주택 매도를 서두르고 있습니다. 하지만 토지거래허가구역 내 주택을 매도하려는 집주인들은 예상치 못한 난관에 부딪히고 있는데요. 바로 ‘실거주 의무’와 ‘전세 갱신권’이 얽히면서 발생하는 복잡한 문제입니다.

매도 유도와 실거주 의무의 충돌

정부는 다주택자의 매물 출회를 유도하여 시장 안정화를 꾀하고 있습니다. 이를 위해 토지거래허가구역 내 주택이라도 무주택 매수자가 매입할 경우, 임차인의 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예해 주는 보완책을 내놓았죠. 하지만 현장에서는 이 ‘실거주 의무 유예’ 규정 해석을 두고 큰 혼선이 빚어졌습니다. 특히 세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 연장된 경우, 일부 지자체에서는 이를 ‘최초 계약’으로 보지 않아 토지거래허가를 불허하는 사례가 속출했습니다.

이러한 행정당국의 보수적인 해석은 다주택자 매물 유도라는 정책 본연의 취지를 퇴색시킨다는 비판을 받았습니다. 심지어 세입자가 조기 퇴거에 합의했음에도 불구하고 계약서상 갱신 시작일이 정책 발표일(2026년 2월 12일) 이후라는 이유로 거래가 불허되는 황당한 경우도 있었습니다.

실거주 의무 유예 기준의 변화

국토부의 명확한 유권해석과 한계

이러한 현장의 혼란이 가중되자, 국토교통부가 명확한 유권해석을 내놓았습니다. 2026년 2월 12일 당시 임대 중인 주택(전세권 포함)은 재계약이나 계약갱신청구권 행사 여부와 관계없이, 그 시점에 유효한 임대차 계약의 종료일까지 실거주 의무를 유예한다는 내용입니다. 이는 갱신 계약이라도 기준일 이전에 체결된 계약이라면 유예 혜택을 받을 수 있다는 의미입니다.

하지만 유예는 무제한이 아닙니다. 해당 임대차 계약은 반드시 2028년 2월 12일까지 종료되어야 하며, 2026년 2월 12일 이후 새로 체결하거나 추가로 갱신한 계약에는 유예가 적용되지 않습니다. 즉, 기준일 당시 존재하던 ‘현재 유효한 계약’의 종료 시점까지만 실거주 의무를 미루겠다는 취지입니다. 국토부는 이 기준을 허가 관청에 공문으로 통보하여, 앞으로 토지거래허가 심사 과정에서 동일한 기준이 일관되게 적용될 예정이라고 밝혔습니다.

“행정 편의주의” 비판과 보완책 요구

법조계에서는 행정당국의 초기 처분이 서류상 날짜에만 매몰된 ‘행정 편의주의’라는 분석이 나옵니다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 “임대차 갱신은 임차인이 요구를 표시한 시점에 이미 법적 효력이 발생하는 형성권”이라며, “실제 계약 시작일이 늦더라도 법률관계 자체는 정책 발표 전에 확정된 것으로 봐야 한다”고 지적했습니다.

부동산 업계 관계자들은 “이미 갱신권을 수용한 집주인들은 법적 의무를 다하느라 발이 묶인 것인데, 정책에 부응해 보유 주택을 매도하고 싶어도 그럴 수 없게 됐다”며, “임차 조기 종료 확인서 등을 통해 기한 내 실입주가 담보되는 경우에는 허용하는 방향으로 보완책을 마련해야 한다”고 강조했습니다. 실제로 이러한 혼선으로 인해 최근 다주택자 매물 중 토지거래허가 신청이 승인되는 것은 10건 중 1건 꼴에 불과하다는 전언도 있습니다.

일부 전문가들은 토지거래허가제 자체가 주택 가격 안정화 수단으로 사용되면서 본래 취지가 퇴색되고, 오히려 시장의 혼란을 가중시킨다는 비판도 제기합니다.

토지거래허가구역 매도 시 유의사항

• 계약일 확인: 매도하려는 주택의 임대차 계약이 2026년 2월 12일 이전에 체결되었거나 갱신되었는지 확인하세요.
• 갱신 계약 종료일: 해당 임대차 계약의 종료일이 2028년 2월 12일을 넘지 않는지 확인하세요. 이 날짜를 넘기면 유예가 적용되지 않습니다.
• 매수자 자격: 매수자가 무주택자인 경우에만 실거주 의무 유예 혜택을 받을 수 있습니다.
• 자치구 문의: 매매 계약 전 반드시 해당 주택 관할 자치구 토지거래허가 담당 부서에 문의하여 최신 유권해석과 구체적인 심사 기준을 확인하는 것이 중요합니다.
• 전문가 상담: 복잡한 상황이라면 법률 전문가나 공인중개사와 상담하여 정확한 매도 전략을 세우세요.
• 조기 퇴거 합의서: 임차인과 조기 퇴거에 합의했다면, 이를 증빙할 수 있는 명확한 서류를 준비하는 것이 좋습니다.

유예 적용 범위와 남은 과제

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 임박하면서 토지거래허가구역 내 주택 매도에 대한 관심이 뜨겁습니다. 초기에는 전세 갱신권 문제로 혼선이 있었으나, 국토교통부의 유권해석으로 2026년 2월 12일 기준 유효한 갱신 계약도 2028년 2월 12일까지는 실거주 의무 유예를 받을 수 있게 되었습니다.

하지만 여전히 복잡한 규정과 해석의 여지가 남아있으므로, 매도자들은 관련 규정을 꼼꼼히 확인하고 전문가와 상담하여 신중하게 접근해야 합니다. 투명하고 예측 가능한 부동산 시장을 위해서는 정책의 명확성과 일관성 있는 집행이 더 요구됩니다.

헷갈리기 쉬운 세 가지 질문

Q1: 2026년 2월 12일 이후에 전세 계약을 갱신했습니다. 저도 실거주 의무 유예를 받을 수 있나요?

아니요, 2026년 2월 12일 이후에 새로 체결하거나 추가로 갱신한 임대차 계약에는 실거주 의무 유예가 적용되지 않습니다. 유예는 2026년 2월 12일 당시 유효했던 계약에 한정됩니다.

Q2: 매수자가 1주택자인데도 토지거래허가구역 내 다주택자 주택을 매수할 때 실거주 의무 유예가 적용되나요?

아니요, 실거주 의무 유예는 매수자가 ‘무주택자’인 경우에만 적용됩니다. 1주택자나 일시적 2주택자는 이 유예 혜택을 받을 수 없습니다. 이 정책은 다주택자의 양도세 중과 부담을 덜어주기 위한 목적이 크기 때문입니다.

Q3: 세입자가 2028년 2월 12일 이후까지 거주하기를 원하면 어떻게 되나요?

임대차 계약이 2028년 2월 12일까지 종료되어야만 실거주 의무 유예가 적용됩니다. 만약 세입자가 그 이후까지 거주하기를 원한다면, 해당 주택은 실거주 의무 유예 대상에서 제외될 수 있으며 매수자는 허가 후 4개월 이내에 실거주를 시작해야 하는 원칙적인 규정을 따르게 됩니다.

본 내용은 참고용이며 부동산 거래·투자 결정 시 전문가 상담을 권장합니다.