전월세 전환율 계산법, 전세를 월세로 바꿀 때 월세는 얼마?

전테 만기를 앞두고 집주인이 “보증금 일부를 월세로 돌리자”고 하면 머릿속이 복잡해집니다. 월세를 얼마로 잡아야 공정한 건지, 계산기를 두드려도 기준이 없으니 막막하죠.

답부터 말씀드리면, 전월세 전환율을 쓴 월세 계산은 (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12 한 줄이면 끝납니다. 전세와 월세 보증금의 차액에 전환율을 곱하면 1년치 월세가 나오고, 이걸 12로 나누면 한 달 월세가 됩니다.

예시 숫자로 공식을 직접 돌려 보고, 월세를 전세로 바꾸는 방법도 함께 봅니다. 2026년 10월 기준 서울 아파트의 최근 전환율 수치와, 숫자만 믿고 계약했다가 놓치기 쉬운 부분까지 이어서 짚습니다.

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전월세 전환율이란 무엇이고, 공식은 어떻게 되나요?

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 월세전환율이라고도 부르는데, 쉽게 말해 전세 보증금 중 월세로 돌린 금액에 대해 1년에 몇 %를 월세로 받을지 정하는 숫자예요.

공식은 두 방향으로 쓸 수 있습니다. 월세를 구할 때는 위에서 본 대로 차액에 전환율을 곱해 12로 나누고, 전환율을 거꾸로 구할 때는 월세에 12를 곱한 연 월세를 보증금 차액으로 나누면 됩니다.

월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 계산에 들어가는 돈은 전세보증금 전체가 아니라 월세로 돌리는 차액뿐이라는 점입니다. 보증금 1억 원을 그대로 남겨 둔다면 그 1억 원에는 월세가 붙지 않아요.

전세 3억 원을 보증금 1억 원 반전세로 바꾸면 월세는?

숫자로 보는 게 가장 빠르니 가정을 하나 세워 보겠습니다. 아래 금액은 계산을 보여 드리려고 임의로 정한 예시이고, 실제 거래 사례가 아닙니다. 전환율은 뒤에서 다룰 2026년 10월 서울 아파트 평균 4.31%를 가져다 썼습니다.

기존 전세보증금 3억 원, 새 월세보증금 1억 원이면 차액은 2억 원
2억 원 × 4.31% = 연 862만 원
862만 원 ÷ 12 = 월 약 71만 8천 원

그러니까 이 조건이면 보증금 1억 원에 월세 70만 원대 초반이 계산상 나옵니다. 보증금을 더 많이 남기면 차액이 줄어 월세가 낮아지고, 보증금을 1천만 원 수준으로 낮추면 월세는 확 올라가죠.

세입자 입장에서는 이 월세를 전세대출 이자와 견주어 보셔야 합니다. 보증금 차액을 은행에서 빌려 쓰는 이자가 월세보다 싸면 전세가 유리하고, 월세가 싸면 반전세가 유리할 수 있어요. 대출 금리와 한도는 개인 조건에 따라 달라서 거래 은행 상담 창구에서 직접 확인하셔야 합니다.

월세를 전세로 바꾸려면 어떻게 계산하나요?

반대로 월세 세입자가 목돈이 생겨 전세로 갈아타고 싶을 때도 같은 공식을 뒤집어 쓰면 됩니다. 연 월세를 전환율로 나눈 값이 월세를 대체하는 보증금 증가분이에요.

이번에도 가정 예시입니다. 보증금 1억 원에 월세 70만 원인 집이고 전환율을 4.31%로 본다면 이렇게 됩니다.

연 월세는 70만 원 × 12 = 840만 원
840만 원 ÷ 4.31% = 약 1억 9,490만 원
기존 보증금 1억 원에 더하면 전세 환산액은 약 2억 9,490만 원

이 값은 어디까지나 계산상의 기준선입니다. 실제 전세 시세는 주변 매물과 시장 상황에 따라 이 숫자와 다를 수 있어서, 같은 단지의 최근 전세 거래와 반드시 나란히 놓고 보셔야 해요.

요즘 서울 전월세 전환율은 어느 정도일까요?

최근 보도에 따르면 2026년 10월 서울 아파트 전월세 전환율은 4.31%로, 2017년 10월 이후 가장 높은 수준입니다. 같은 보도에서 서울 전세가격이 오르는 흐름과 함께 전환율도 올랐다고 전했습니다. 권역별 수치는 다음과 같습니다.

구분	전월세 전환율	비고
서울 아파트 전체	4.31%	2017년 10월 이후 최고
강북 14개구	4.36%	강남보다 높음
강남 11개구	4.24%	2026년 10월 기준

전환율이 높다는 건 같은 보증금 차액에도 월세가 더 많이 붙는다는 뜻입니다. 앞의 예시에서 전환율이 0.1%p만 올라도 2억 원 차액 기준으로 연 20만 원, 한 달로 치면 1만 6천 원 남짓 월세가 늘어납니다.

2026년 10월 말 보도들은 서울 전세가 오르는 가운데 전월세 전환율까지 2017년 10월 이후 최고치로 올랐다고 전했습니다. 전세에서 월세나 반전세로 옮기는 세입자의 월 부담이 커질 수 있는 환경이라는 의미입니다.

참고로 2026년 10월 22일 보도에서는 33㎡ 이하 연립·다세대 원룸의 평균 월세가 71만 원으로 한 달 새 5.2% 올랐다고 했습니다. 이 통계는 전월세 전환율을 반영해 보증금 1천만 원 기준으로 산출한 값이라, 보증금 조건이 다른 내 집에 그대로 대입하면 안 됩니다.

평균 전환율만 믿고 계약하면 놓치는 것들

평균 수치는 참고용일 뿐이고, 내 계약에 적용되는 전환율은 따로 정해집니다. 보도에서 언급된 4.31%도 서울 아파트 전체의 통계라서 우리 동네, 우리 단지의 협의 결과와는 다를 수 있어요.

법으로 정해진 전환율 상한이 있는지 확인하세요

주택 임대차에서는 보증금을 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 비율에 법적 상한이 있습니다. 다만 이 상한은 바뀔 수 있는 수치라서 이 글에서는 숫자를 적지 않겠습니다. 국가법령정보센터나 생활법령정보에서 현재 적용되는 기준을 직접 확인하시고, 집주인이 제시한 전환율이 그 범위 안인지 따져 보세요.

재계약이라면 증액 한도도 함께 보세요

전월세상한제는 집주인이 재계약 때 전·월세 인상률을 일정 수준으로 제한하는 제도로, 2020년 7월 31일부터 시행된 임대차 3법에 포함됩니다. 보증금을 월세로 돌리는 경우에도 전체 부담이 이 한도 안에서 움직이는지 확인해야 합니다. 적용 대상과 세부 기준은 계약 시점에 따라 달라질 수 있으니 생활법령정보에서 보시길 권합니다.

지역과 계절에 따라 편차가 있습니다

한국부동산원이 집계하는 전월세 전환율은 겨울철에 지역별 편차가 커지는 경향이 있다고 합니다. 이사철 비수기에는 협상 여지가 달라질 수 있으니, 같은 구 안에서도 최근 거래의 조건을 여러 건 비교해 보세요.

계약 후 신고도 챙기세요

전월세 신고제는 임대차 계약의 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등을 신고하는 제도입니다. 월세로 바꾼 조건이 계약서에 정확히 적혀야 신고 내용과 일치하겠죠. 신고 대상과 방법은 주민센터나 정부 안내 창구에서 확인하시면 됩니다.

계약 전에 바로 해볼 체크 목록

집주인이 제시한 월세와 보증금 조건을 공식에 넣어 전환율을 거꾸로 계산해 보세요.
계산한 전환율이 현재 적용되는 법정 상한 안인지 생활법령정보에서 확인하세요.
같은 단지나 인근의 최근 전세·월세 거래 조건을 두세 건 비교하세요.
보증금 차액을 대출로 메울 때 월 이자와 월세 중 어느 쪽이 부담이 적은지 은행 창구에서 상담받으세요.
최종 조건은 계약서 특약에 보증금, 월세, 납부일을 정확히 적어 두세요.
계약 후에는 전월세 신고 대상인지 확인하고 기한 안에 신고하세요.

세입자와 집주인은 각각 무엇을 보면 될까요?

세입자라면 월세 금액 자체보다 전환율로 바꿔서 보는 습관이 도움이 됩니다. 월세가 싸 보여도 보증금을 많이 빼면 전환율이 높게 나오는 경우가 있고, 반대 경우도 있거든요. 특히 전세 만기에 맞춰 급하게 결정해야 한다면, 협상 전에 공식으로 숫자를 한 번 뽑아 가는 게 좋습니다.

집주인이라면 시세와 맞지 않는 높은 전환율을 제시했다가 계약이 틀어질 수 있고, 법정 상한을 넘으면 분쟁 소지도 생깁니다. 보증금 보호 문제나 세금 문제는 상황마다 달라서 홈택스나 세무 상담 창구에서 별도로 확인하세요.

전월세 전환율 계산, 세 줄로 다시 보면

월세는 (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12로 구하고, 반대로 전환율은 연 월세를 보증금 차액으로 나눠 구합니다.
2026년 10월 서울 아파트 전환율은 4.31%로 2017년 10월 이후 가장 높지만, 내 계약에는 협의된 조건과 법정 상한이 우선합니다.
계약 전에 법정 상한, 인근 거래, 대출 이자를 비교하고 계약 후 신고 여부까지 확인하세요.

이 글은 아래 자료를 바탕으로 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세를 월세로 바꿀 때 월세 계산식이 어떻게 되나요?

월세는 (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12로 계산합니다. 월세로 돌리는 보증금 차액에만 전환율을 곱한다는 점을 기억하세요.

Q. 월세를 전세로 바꾸면 보증금은 얼마나 늘어나나요?

월세에 12를 곱해 연 월세를 구한 뒤 전환율로 나누면 보증금 증가분이 나옵니다. 여기에 기존 보증금을 더하면 전세 환산액입니다. 다만 실제 전세 시세는 다를 수 있어 인근 거래와 비교해야 합니다.

Q. 지금 서울 전월세 전환율은 몇 %인가요?

2026년 10월 보도 기준으로 서울 아파트 전체는 4.31%였습니다. 강북 14개구가 4.36%, 강남 11개구가 4.24%로 전해졌습니다. 이는 평균 통계라 내 계약에 적용되는 전환율과는 다를 수 있습니다.

Q. 집주인이 정한 전환율이 법정 상한을 넘는지 어디서 확인하나요?

국가법령정보센터나 생활법령정보에서 현재 적용되는 상한을 확인할 수 있습니다. 상한 수치는 바뀔 수 있으니 계약 시점의 기준을 보셔야 합니다. 판단이 어렵다면 법률 상담 창구에 문의하세요.

※ 이 글은 공개된 법령·제도 자료와 최근 보도를 바탕으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다. 대출·세금·계약 조건은 개인 상황과 시점에 따라 달라지므로 거래나 투자 결정 전에 반드시 금융기관·세무사·공인중개사 등 전문가와 확인하세요.

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전월세 전환율 계산법, 전세를 월세로 바꿀 때 월세는 얼마?

전월세 전환율이란 무엇이고, 공식은 어떻게 되나요?

전세 3억 원을 보증금 1억 원 반전세로 바꾸면 월세는?

월세를 전세로 바꾸려면 어떻게 계산하나요?

요즘 서울 전월세 전환율은 어느 정도일까요?