성북·광진 모아타운 확정! 1,091세대 새 아파트 공급, 내 집 마련 기회는?
저층 주거지의 불편과 새 대안
오래된 빌라와 좁은 골목길, 주차난으로 불편을 겪는 저층 주거지 주민이 적지 않습니다. 대규모 재개발은 현실적으로 어렵고, 그렇다고 마냥 기다릴 수만은 없는 상황. 이런 고민을 해결해 줄 새로운 주거 모델이 서울 곳곳에서 속도를 내고 있습니다.
“노후 저층 주거지의 새로운 주택 모델인 ‘모아주택’을 블록 단위로 모아 단지화를 이루는 개념이 바로 모아타운입니다. 서울시 저층 주거지의 87%가 재개발 요건을 충족하지 못해 방치되고 있었죠.”
서울시는 이러한 주거 환경 개선을 위해 ‘모아타운’ 사업을 적극 추진하고 있는데요. 최근 성북구 정릉동과 광진구 자양2동 일대 노후 저층 주거지가 모아타운으로 확정되며 총 1,091세대의 대규모 주택 공급이 가시화되었습니다.
성북·광진 모아타운, 1천 세대 이상 신축 단지로!
이번에 모아타운으로 확정된 곳은 성북구 정릉동 559-43번지 일대와 광진구 자양2동 681번지 일대입니다. 두 지역 모두 노후 건축물 비율이 높고 비정형 도로, 가파른 경사 등으로 개발이 어려웠던 곳으로 꼽힙니다.
성북구 정릉동은 1개 모아주택 사업을 통해 지하 3층~지상 22층 규모의 공동주택 364세대(임대 37세대 포함)가 공급될 예정입니다. 특히 이 지역은 노후 건축물 비율이 77.8%에 달하는 저층 주거 밀집 지역으로, 이번 모아타운 관리계획 확정으로 체계적인 정비사업 추진이 가능해졌습니다.
광진구 자양2동은 2개 모아주택 사업을 통해 총 727세대(임대 166세대 포함)가 공급됩니다. 용도지역이 제2종, 제2종(7층), 제3종 일반주거지역에서 제3종 및 제2종(7층) 일반주거지역으로 상향 조정되어 주택 공급이 확대될 예정입니다.
모아타운, 어떤 변화를 가져올까요?
모아타운은 개별 필지를 모아 블록 단위로 공동 개발하는 ‘모아주택’을 확장한 개념입니다. 대규모 재개발이 어려운 저층 주거지에 새로운 정비 모델을 제시하며 아파트 단지처럼 체계적인 관리와 함께 다양한 편의시설을 조성할 수 있다는 장점이 있습니다.
| 구분 | 성북구 정릉동 (559-43 일대) | 광진구 자양2동 (681번지 일대) |
|---|---|---|
| 공급 세대수 | 364세대 (임대 37세대 포함) | 727세대 (임대 166세대 포함) |
| 사업 규모 | 모아주택 1개소 | 모아주택 2개소 |
| 주요 특징 | 노후 건축물 비율 77.8%, 비정형 도로, 경사지 | 학교 인접 (성동초, 광진중, 양남초), 보행 친화 공간 조성 |
| 용도지역 변경 | 제2종일반주거지역(7층) → 제2종일반주거지역 (층수 및 건축 규제 완화) | 제2종·제2종(7층)·제3종 일반주거지역 → 제3종 및 제2종(7층) 일반주거지역 상향 |
쾌적한 주거 환경과 지역 인프라 확충
이번 모아타운 사업은 주택 공급만이 아니라 주민들의 삶의 질을 높이는 데 초점을 맞추고 있습니다.
정릉동의 경우, 사업지 서측 아리랑로5다길에 양측 보도를 설치하고 경사지 도로 선형을 완만하게 조정하여 보행 및 차량 통행 여건을 개선할 계획입니다. 또한, 북측 마을버스 정류장을 사업지 내부로 이전하여 보행 안전성과 이용 편의성을 높입니다. 아리랑로5길과 아리랑로5다길의 도로 폭도 확장되며 아리랑로5길 변에는 저층부 연도형 개방형 공동이용시설과 근린생활시설을 조성해 ‘커뮤니티 가로’를 활성화할 예정입니다.
자양2동에서는 성동초, 광진중, 양남초 등 학교 인근 뚝섬로64길 구간을 보행 친화 공간으로 정비하여 안전한 통학로를 조성합니다. 저층부에는 연도형 상가와 개방형 공동이용시설을 도입하여 일상 편의, 주민 교류, 골목상권 활성화를 동시에 도모하는 ‘커뮤니티 가로’를 조성할 계획입니다. 인접한 ‘현대한창 가로주택정비사업’과 ‘자양동 690번지 공동주택 신축공사’ 등 주변 사업과의 보행 및 차량 동선을 연계하는 도로 계획도 수립되었습니다.
최진석 서울시 주택실장은 “모아타운·모아주택 사업으로 노후 저층 주거지 주민들에게 쾌적한 주거환경을 제공하고, 지역 기반시설을 확충할 것”이라며, “주민 중심의 소규모 정비사업을 적극 지원해 효과를 체감할 수 있도록 노력하겠다”고 강조했습니다.
모아타운, 재개발과 무엇이 다를까?
모아타운은 대규모 재개발이 어려운 지역의 현실적인 대안으로 주목받고 있습니다. 재개발은 정비구역 전체를 전면 철거하고 개발하는 방식이지만 모아타운은 신축과 구축 건축물이 혼재된 지역에서 주민이 원하는 구역만 정비사업을 실시할 수 있다는 점이 큰 차이입니다.
| 구분 | 모아타운 (모아주택) | 재개발 |
|---|---|---|
| 사업 규모 | 10만㎡ 이내 블록 단위 | 정비구역 전체 (대규모) |
| 사업 방식 | 개별 필지 모아 공동 개발, 원하는 구역만 정비 | 정비구역 전면 철거 후 개발 |
| 사업 기간 | 평균 2~4년 (재개발 대비 빠름) | 평균 8~10년 (절차 복잡) |
| 절차 간소화 | 정비계획 수립, 조합설립추진위 승인 등 생략 | 정비구역 지정, 추진위, 조합 설립 등 복잡한 절차 |
| 공공 기여 | 민간사업이므로 의무 사항 아님 (임대주택 등) | 공익사업이므로 의무적으로 포함 (도로, 임대주택, 공원 등) |
| 노후도 기준 | 20년 이상이면 노후 주택 인정 (완화) | 30년 이상 주택 2/3 이상 등 (엄격) |
모아타운은 정비계획 수립, 조합설립추진위원회 승인, 관리처분계획인가 등의 절차가 생략되어 사업 기간이 평균 2~4년으로 재개발·재건축(8~10년)에 비해 훨씬 빠르다는 장점이 있습니다. 또한, 노후도 조건도 기존 30년 이상에서 20년 이상으로 완화되어 더 많은 지역이 사업 대상이 될 수 있습니다.
모아타운, 성공적인 추진을 위한 체크리스트
모아타운 사업은 빠른 주택 공급과 주거 환경 개선이라는 긍정적인 효과를 기대할 수 있지만 몇 가지 유의할 점도 있습니다.
- 규모의 한계: 대규모 재개발에 비해 상대적으로 규모가 작아 인프라 확충이 제한적일 수 있습니다.
- 투자성 및 선호도: 단일 개념 아파트보다는 투자성이나 선호도 측면에서 떨어질 수 있다는 의견도 있습니다.
- 주민 간 갈등: 여러 필지를 모아 사업을 추진하다 보니 필지마다 이해관계가 달라 갈등이 발생할 수 있으며 특히 토지를 많이 가진 단독주택 소유주가 불리한 보상 구조로 인해 반발하는 경우가 있습니다.
- 사업성 및 분담금: 소규모 사업은 규모의 경제가 어렵고 공사비가 높아 분담금이 증가할 가능성이 있습니다.
서울시는 이러한 문제점을 인지하고 제도 개편에 나서고 있으며 공공 지원을 확대하고 사업성 보정계수 적용, 공공주택 매입 가격 상향 등을 통해 사업성을 개선하고 사업 기간을 단축하려 노력하고 있습니다.
실천 체크리스트: 모아타운 투자 및 참여 시 꼭 확인하세요!
- 주변 시세 확인: 내가 투자하려는 지역 주변의 아파트 시세가 높게 형성되어 있는지 확인하세요. 모아타운으로 개발된 아파트도 주변 시세에 버금가는 가격을 형성할 가능성이 높습니다.
- 노후도 충족 요건: 해당 지역의 노후도 충족 요건을 꼼꼼히 살펴보세요. 모아타운은 노후도 기준이 완화되었지만 여전히 중요한 요소입니다.
- 프리미엄 수준: 거품이 적은 지역, 즉 아파트 가격과 빌라 가격의 차이가 큰 지역을 고려하는 것이 좋습니다.
- 주민 동의율 및 갈등 여부: 사업 추진의 가장 큰 걸림돌은 주민 간의 이해관계 충돌입니다. 동의율이 높고 주민 갈등이 적은 곳이 사업 진행 속도가 빠릅니다.
- 공공 참여 여부: SH 등 공공기관이 사업에 참여하는 ‘공공관리 모아타운’은 사업 안정성이 강화되고 속도감 있게 추진될 가능성이 높습니다.
- 권리산정기준일 확인: 투기 수요를 차단하기 위해 권리산정기준일이 고시되므로, 이 날짜 이후의 지분 쪼개기 등은 분양권 인정에 불리할 수 있습니다.
모아타운 확정의 의미와 과제
서울시 성북구 정릉동과 광진구 자양2동 모아타운 사업 확정은 노후 저층 주거지에 새로운 활력을 불어넣을 중요한 전환점입니다. 총 1,091세대의 주택 공급과 함께 도로, 공원, 상가 등 기반시설 확충을 통해 주민들의 주거 만족도를 높이고 지역 가치를 상승시킬 것으로 기대됩니다. 모아타운은 빠른 사업 속도와 완화된 노후도 기준으로 재개발의 대안이 될 수 있지만 주민 갈등과 사업성 확보는 여전히 중요한 과제입니다. 꼼꼼한 정보 확인과 전문가의 조언을 통해 현명한 선택을 하시길 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q1: 모아타운 사업은 대규모 재개발과 어떻게 다른가요?
A1: 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 대상으로, 개별 필지를 모아 블록 단위로 공동 개발하는 소규모 정비사업입니다. 재개발이 정비구역 전체를 전면 철거하는 방식이라면, 모아타운은 신축과 구축이 혼재된 지역에서 주민이 원하는 구역만 정비할 수 있으며 사업 기간이 재개발보다 훨씬 짧다는 특징이 있습니다.
Q2: 모아타운 사업의 가장 큰 장점은 무엇인가요?
A2: 모아타운 사업의 가장 큰 장점은 빠른 사업 추진 속도입니다. 재개발·재건축에 비해 정비계획 수립, 조합설립추진위원회 승인 등 복잡한 절차가 생략되어 평균 2~4년 내에 사업을 완료할 수 있습니다. 또한, 노후도 기준 완화로 사업 대상지가 넓어지고 지하 주차장, 공원 등 기반시설을 함께 조성하여 주거 환경을 개선할 수 있습니다.
Q3: 모아타운 투자 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?
A3: 모아타운 투자 시에는 주민 간의 이해관계 충돌과 사업성 확보가 가장 중요합니다. 특히 토지 지분율에 따른 보상 형평성 문제로 주민 갈등이 발생할 수 있으며 소규모 사업의 특성상 공사비 상승으로 인한 높은 분담금이 발생할 가능성도 있습니다. 따라서 사업 추진 동의율, 주변 시세, 프리미엄 수준, 그리고 공공 참여 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.
본 내용은 참고용이며 부동산 거래·투자 결정 시 전문가 상담을 권장합니다.
