’40층대 스카이라인’ 거여마천…1.5만가구 나온다

송파 거여·마천, 40층 스카이라인으로 환골탈태! 1.5만 가구 신흥 주거벨트의 미래는? 🚀

강남권 마지막 뉴타운, ‘거여·마천’이 드디어 기지개를 켭니다! 놓치면 후회할 핵심 투자 포인트는?

거여·마천 뉴타운, 40층대 1.5만 가구 신흥 주거벨트 탄생 임박!

시작하며

“오랫동안 기다려온 변화의 바람이 드디어 송파구 거여·마천지구를 감싸고 있습니다. 한때 강남권의 ‘숨은 진주’로 불리던 이곳이 이제는 40층대 초고층 아파트와 1만 5천 가구 규모의 신흥 주거 벨트로 거듭날 준비를 마쳤습니다. 💡”

강남 3구(강남·서초·송파) 내 유일한 대규모 재정비촉진지구인 거여·마천은 2005년 뉴타운 지정 이후 오랜 시간 표류했습니다. 하지만 최근 서울시의 적극적인 규제 완화와 사업성 개선 노력에 힘입어 각 구역의 재개발 사업이 전례 없는 속도로 진행되고 있습니다. 이제 이곳은 단순히 노후 주거지를 넘어, 미래 가치가 기대되는 강남권 신흥 주거 중심지로 주목받고 있습니다.

40층 스카이라인, 1.5만 가구 신도시급 변모의 서막

거여·마천 재정비촉진지구는 최고 40층대 재개발 계획이 잇달아 확정되면서 서울 동남권의 새로운 스카이라인을 형성할 전망입니다. 총 1만 5천 가구 규모의 대단지 아파트촌으로 탈바꿈하며, 인구 약 6만 명에 달하는 미니 신도시급 주거 벨트가 조성될 예정입니다.

특히 서울시가 추진하는 ‘재정비촉진계획 수립기준 개선’ 정책이 큰 영향을 미쳤습니다. 기준 용적률 최대 30% 완화, 법적 상한 용적률 1.2배 적용 등 규제 완화를 통해 사업성이 대폭 개선되었기 때문입니다. 이는 그동안 사업성 부족으로 어려움을 겪던 구역들에 활력을 불어넣는 결정적인 계기가 되었습니다.

✅ 거여·마천 주요 재개발 구역 현황

각 구역, 사업 속도에 박차를 가하다!

거여·마천지구의 각 구역들은 저마다의 속도로 재개발 사업에 박차를 가하고 있습니다. 특히 최근 발표된 소식들은 사업의 가시성을 더욱 높이고 있습니다.

마천1구역, 49층 대단지로 변신 확정!

가장 주목할 만한 소식은 마천1구역의 정비계획 변경 가결입니다. 지난 2026년 3월 3일, 서울시 도시재정비위원회 심의를 통과하며 최고 49층, 약 3,300가구 규모의 대단지로 재탄생할 수 있는 발판을 마련했습니다. 기존 25층, 2,413가구에서 층수와 가구수가 대폭 늘어나면서 사업성이 크게 개선될 전망입니다. 용도지역 상향(1종→2종, 2종→3종)과 함께 노인복지센터, 공공안심산후조리원 등 지역 기반시설 확충 계획도 포함되어 주거 환경 개선에 대한 기대가 큽니다.

마천2구역, ‘마지막 퍼즐’이 맞춰진다!

거여·마천지구의 ‘마지막 퍼즐’로 불리던 마천2구역도 속도를 내고 있습니다. 2025년 2월 최고 41층, 1,729가구 규모의 정비계획이 확정되었으며, 2026년 1월 24일에는 조합설립추진위원회 예비추진위원장(김원기 후보)이 선출되며 사업 추진에 본격적인 동력을 얻었습니다. 지하철 5호선 마천역과 마천초등학교를 품고 있어 입지 경쟁력이 높다는 평가를 받습니다.

마천4구역, 가장 빠른 착공!

마천4구역은 거여·마천지구 내에서 가장 빠른 사업 속도를 자랑합니다. 2026년 착공을 목표로 하고 있으며, 현대건설의 하이엔드 브랜드 ‘디에이치 클라우드’가 적용될 예정입니다. 최고 33층, 1,254가구 규모로 위례신도시와 인접해 있어 뛰어난 생활 편의성을 누릴 수 있습니다.

마천5구역, 19년 만의 조합설립인가!

오랜 기간 표류했던 마천5구역도 2026년 1월 8일, 마침내 조합설립인가를 받으며 사업 추진의 큰 산을 넘었습니다. 19년 만에 이뤄낸 성과로, 최고 39층, 2,316가구 규모의 대단지로 재탄생할 계획입니다. 올해 상반기 시공사 선정을 목표로 하고 있어, 사업이 더욱 탄력을 받을 것으로 보입니다.

거여새마을, 강남 3구 첫 공공재개발의 모범 사례!

강남 3구 최초 공공재개발 사업인 거여새마을 구역은 2026년 2월 12일 사업시행인가를 획득했습니다. 최고 35층, 1,678가구 규모로 조성되며, 주민 제안에 따라 삼성물산과 GS건설 컨소시엄이 ‘래미안·자이 더 아르케’라는 민간 브랜드를 적용할 예정입니다. LH는 2028년 착공을 목표로 후속 절차를 신속히 추진할 방침입니다.

“서울시의 적극적인 규제 완화와 ‘사업성 보정계수’ 도입은 거여·마천과 같은 노후 지역 재개발에 강력한 추진력을 제공하고 있습니다. 이는 단순한 주택 공급을 넘어, 지역 균형 발전과 주거 환경 개선이라는 두 마리 토끼를 잡는 효과를 가져올 것입니다.”

미래 가치를 높이는 특급 호재들 🚀

거여·마천지구의 미래 가치를 더욱 높이는 교통 및 학군 호재들도 빼놓을 수 없습니다.

위례트램, 연내 개통으로 교통 편의성 UP!

오랫동안 기다려온 위례트램이 이르면 2026년 하반기 개통을 목표로 시운전에 돌입했습니다. 5호선 마천역을 시작으로 위례신도시를 거쳐 8호선 복정역, 남위례역까지 연결되는 총 5.4km 구간으로, 지역 주민들의 대중교통 불편을 크게 해소할 것입니다. 특히 위례신도시의 다양한 생활 인프라를 더욱 편리하게 이용할 수 있게 되어 주거 만족도가 높아질 것으로 기대됩니다.

위례신사선, 18년 만에 본궤도! 강남 접근성 혁신!

더욱 반가운 소식은 위례신사선 경전철 사업이 18년 만에 본궤도에 올랐다는 점입니다. 민자사업에서 재정사업으로 전환이 확정되었고, 2026년 3월 10일 신속 예비타당성조사(예타)를 최종 통과했습니다. 서울시는 기본 계획 수립 용역을 즉시 공고하며 사업을 신속하게 추진할 계획입니다. 위례신도시와 지하철 3호선 신사역을 잇는 이 노선이 개통되면 거여·마천지구 주민들의 강남 접근성이 획기적으로 개선될 것입니다.

명문 동성중·고교 이전, 새로운 교육 허브 탄생!

종로구 혜화동에 100년 가까이 자리를 지켜온 명문 사학 동성중·고등학교가 송파구 거여·마천 뉴타운 인근으로 이전을 추진합니다. 2025년 1월 학교 용지 매매 계약이 체결되었으며, 이는 구도심 학령인구 감소에 따른 선제적 대응이자, 거여·마천지구의 교육 환경을 한 단계 끌어올릴 중요한 변화입니다. 강남권에 명문 학군이 새롭게 형성되면서 젊은 학부모들의 유입이 더욱 활발해질 것으로 예상됩니다.

실천 체크리스트: 거여·마천 투자를 고려한다면?

거여·마천지구는 강남권의 마지막 대규모 재개발 지역으로, 투자자와 실수요자 모두에게 매력적인 기회를 제공합니다. 꼼꼼한 확인은 필수입니다!

• ✅ 각 구역별 진행 단계 확인: 사업시행인가, 관리처분인가 등 구역별 진행 단계에 따라 투자 시기와 리스크가 달라집니다.
• ✅ 용적률 상향 및 사업성 개선 효과 분석: 서울시의 규제 완화가 실제 사업성 및 분담금에 미치는 영향을 면밀히 검토하세요.
• ✅ 교통망 확충 계획 숙지: 위례트램, 위례신사선 등 교통 호재의 실제 개통 시기와 노선을 확인하여 미래 가치를 예측하세요.
• ✅ 학군 변화에 주목: 동성중·고교 이전과 같은 학군 변화는 장기적인 주거 가치에 큰 영향을 미칩니다.
• ✅ 전문가 의견 및 시장 동향 주시: 송파구 부동산 시장은 변동성이 크므로, 전문가의 분석과 최신 시장 동향을 꾸준히 확인하는 것이 중요합니다.

요약 및 결론

송파구 거여·마천 재정비촉진지구는 오랜 기다림 끝에 40층대 스카이라인과 1만 5천 가구 규모의 신흥 주거 벨트로의 대변혁을 맞이하고 있습니다. 마천1구역의 49층 상향, 마천2·5구역의 사업 가속화, 거여새마을의 공공재개발 성공 사례는 물론, 위례트램, 위례신사선, 명문 동성중·고교 이전까지, 미래 가치를 높이는 호재들이 겹겹이 쌓여 있습니다. 강남권의 마지막 뉴타운으로서, 거여·마천은 이제 서울 동남권의 새로운 주거 중심지로 우뚝 설 준비를 마쳤습니다. 🏠✨

자주 묻는 질문

Q1: 거여·마천지구 재개발 사업이 이렇게 빠르게 진행되는 특별한 이유가 있나요?

A1: 네, 크게 두 가지 이유가 있습니다. 첫째, 서울시가 노후 주거지 정비사업 활성화를 위해 ‘재정비촉진계획 수립기준 개선’을 통해 용적률을 최대 30% 완화하고 법적 상한 용적률을 1.2배까지 적용하는 등 규제를 대폭 완화했습니다. 이는 사업성 부족으로 지연되던 구역들에 큰 활력을 불어넣었습니다. 둘째, ‘신속통합기획’ 등 서울시의 적극적인 행정 지원으로 사업 절차가 단축되고 있습니다.

Q2: 위례트램과 위례신사선은 언제쯤 이용할 수 있을까요?

A2: 위례트램은 2026년 하반기 개통을 목표로 현재 본선 시운전에 돌입했습니다. 위례신사선은 2026년 3월 10일 예비타당성조사를 통과했으며, 서울시는 기본계획 수립 용역을 즉시 공고하여 2028년 착공을 목표로 사업을 신속하게 추진할 계획입니다.

Q3: 동성중·고등학교 이전이 거여·마천지구에 어떤 영향을 미칠까요?

A3: 동성중·고등학교는 100년 넘는 역사를 가진 명문 사학으로, 이 학교가 거여·마천지구로 이전하면 지역의 교육 환경이 크게 개선될 것입니다. 이는 젊은 학부모들의 유입을 촉진하고, 장기적으로는 지역 부동산 가치 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

본 내용은 참고용이며, 부동산 거래·투자 결정 시 전문가 상담을 권장합니다.