‘리모델링 최대어’ 남산타운 아파트 조합 설립 눈앞[코주부]

🏡남산타운 리모델링, 8년 난제 풀리나? 분양동 ‘조건부 인가’로 새 국면!

💡8년 표류하던 남산타운, 드디어 빛 보나? ‘이것’만 빼고 리모델링 속도 낸다!

✅남산타운 리모델링, 임대 제외 ‘조건부 조합설립인가’ 추진

시작하며

오래된 아파트에 살면서 낡은 주차장, 부족한 커뮤니티 시설 때문에 불편함을 느끼신 적 있으신가요? ⚠️ 특히 서울 도심의 노후 아파트들은 쾌적한 주거 환경에 대한 갈증이 더욱 클 텐데요. 하지만 재건축은 규제가 많고, 리모델링은 생각보다 복잡한 절차와 이해관계로 인해 사업 추진이 쉽지 않습니다.

“내 집의 가치를 높이고 싶지만, 어디서부터 시작해야 할지 막막해요. 특히 복잡한 법규와 이웃 간의 갈등은 엄두도 못 내게 하죠.”

이런 고민을 가진 분들이라면, 서울 중구 신당동의 ‘남산타운 아파트’ 이야기에 주목해 주세요. 8년이라는 긴 시간 동안 리모델링 사업이 표류했지만, 최근 새로운 돌파구를 찾아 다시금 활기를 띠고 있기 때문입니다. 💡

남산타운 리모델링, 8년 난제 풀리나?

서울 중구 신당동에 위치한 남산타운 아파트는 2002년 5월 입주한 42개 동, 5150가구 규모의 강북권 초대형 단지입니다. 6호선 버티고개역 초역세권에 3·6호선 약수역도 도보권이며, 남산과 매봉산에 인접한 ‘숲세권’ 입지로 실거주 선호도가 매우 높습니다.

하지만 이 단지는 2018년 ‘서울형 리모델링 시범단지’로 지정된 이후에도 8년째 리모델링 조합 설립에 난항을 겪어왔습니다. 가장 큰 걸림돌은 바로 ‘혼합주택단지’라는 특수성 때문이었습니다. 전체 5150가구 중 약 40%에 달하는 2034가구가 서울시 소유의 임대주택으로 구성되어 있었고, 현행 주택법상 주택단지 전체 리모델링 조합을 설립하려면 분양 및 임대 구분소유자 전체의 3분의 2 이상 동의를 얻어야 합니다. 임대주택 소유주인 서울시의 동의를 얻지 못하면서 사업은 계속 반려될 수밖에 없었습니다.

최근 중구청이 임대단지를 제외한 분양단지(3116가구)만을 대상으로 리모델링 조합설립인가를 허용하는 ‘조건부 조합설립인가’ 방안을 서울시에 공식 제안하면서 사업 추진에 물꼬가 트였습니다. 이는 임대단지 소유주인 서울시의 권리변동이 없도록 하고, 혼합주택단지에 대한 특례 조항 신설을 정부에 건의하는 등 서울시의 우려를 해소하려는 노력의 일환입니다. 국회에서도 더불어민주당 박성준 의원이 임대동의 동의 없이 분양동 리모델링을 허용하는 주택법 개정안을 발의하는 등 입법 논의도 병행되고 있습니다.

🏠 남산타운 리모델링, 무엇이 달라지나?

혼합단지 리모델링, 서울의 숙원 과제

남산타운의 사례는 비단 이 단지만의 문제가 아닙니다. 서울에는 분양주택과 임대주택이 섞여 있는 ‘혼합 단지’가 468곳에 달하며, 이 중 준공 20년을 넘겨 리모델링 또는 재건축이 필요한 단지는 22곳, 3만938가구에 이릅니다. 이는 서울 전체 아파트 1년치 입주 물량과 맞먹는 규모로, 혼합단지 정비사업은 서울 주택 공급의 중요한 활로가 될 수 있습니다.

하지만 임대주택 소유주인 공공주택사업자(SH 등)가 세입자들의 반발을 의식해 동의하지 않는 경우가 많아 사업 추진이 어렵습니다. 임대 아파트 입주자들은 공사 기간 이주해야 하고, 조합원처럼 재산 증식도 기대하기 어려워 동의할 이유가 적기 때문입니다.

최근 인접한 신당9구역의 고도제한이 28m(7층)에서 45m(15층)로 완화되고 용적률이 250%까지 높아진 것은 남산타운에도 긍정적인 신호입니다. 같은 남산 고도지구에 속한 남산타운 역시 향후 경관 협의 과정에서 규제 완화 논의가 이어질 수 있다는 기대감이 커지고 있습니다.

이러한 사업 기대감은 이미 시세에 반영되고 있습니다. 남산타운 전용 114㎡는 지난달 21억 원에 거래되며 신고가를 경신했는데, 이는 올해 1월 17억 원 수준이었던 것과 비교하면 한 달 새 4억 원이 뛴 금액입니다. 인근 중개업소 관계자는 “조건부 리모델링 소식이 들리면서 작은 평형들도 최고가 수준에서 거래되고 있다”며 “도심 속 숲세권을 누릴 수 있다는 점 때문에 실거주 수요도 꾸준해 매수 문의가 많다”고 전했습니다.

🗣️ 전문가 의견: “혼합 단지 재건축·리모델링 사업은 제도적 허점 때문에 줄줄이 좌초 위기에 처해 있습니다. 용적률을 높여 주택 수를 늘리고, 분양 수익으로 임차인의 이주비나 보상금을 충당할 수 있게 하는 방식도 검토할 만합니다.” – 고준석 연세대 상남경영대학원 특임교수

서울시 내에서도 리모델링 사업을 추진 중인 공동주택 단지는 130여 곳에 달하며, 2030년까지 약 11만 세대 이상이 리모델링을 통해 증가할 것으로 예상됩니다. 글로벌 리모델링 시장 또한 2024년 3조 5천억 달러에서 2034년 5조 2천억 달러로 성장할 것으로 전망되는 등, 노후 주택 개선에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다.

✅ 현명한 리모델링 투자를 위한 체크리스트

리모델링 사업은 재건축에 비해 사업 기간이 짧고 규제에서 비교적 자유롭다는 장점이 있지만, 성공적인 투자를 위해서는 꼼꼼한 확인이 필수입니다.

• 법적 검토: 혼합주택단지의 경우, 분양동만 리모델링이 가능한지, 법적 동의 요건은 충족되었는지 등 법률 유권해석과 관련 법 개정안 진행 상황을 면밀히 살펴야 합니다.
• 사업성 분석: 기존 용적률이 높거나 재건축 사업성이 낮은 단지가 리모델링에 적합합니다. 또한, 지하 주차장 확보 여부, 세대수 증가를 통한 일반분양 수익 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.
• 시공사 역량: 리모델링은 기존 건물 뼈대를 활용하는 고난도 공사이므로, 리모델링 경험과 기술력을 갖춘 시공사 선정이 중요합니다.
• 주민 동의율: 조합 설립을 위한 동의율 확보는 물론, 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 주민 갈등을 최소화하고 원활한 합의를 이끌어낼 수 있는 단지인지 확인해야 합니다.
• 시장 분위기: 리모델링 사업에 대한 정부 정책 방향, 지역 부동산 시장의 전반적인 분위기, 금리 변동 등 거시 경제 지표도 함께 고려하는 것이 좋습니다.

요약 및 결론

8년 동안 난항을 겪었던 남산타운 아파트 리모델링 사업이 임대단지를 제외한 분양단지 ‘조건부 조합설립인가’라는 새로운 해법을 찾으며 급물살을 타고 있습니다. 이는 서울 내 수많은 혼합주택단지의 리모델링 사업에 중요한 선례가 될 것으로 보이며, 관련 법 개정 논의에도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 리모델링은 노후 아파트의 가치를 높이고 주거 환경을 개선하는 효과적인 대안이지만, 복잡한 법적·재정적 고려가 필요하므로 신중한 접근이 중요합니다. 꼼꼼한 정보 탐색과 전문가의 조언을 통해 성공적인 투자를 이루시길 바랍니다. 💖

자주 묻는 질문

Q1: 남산타운 아파트 리모델링 사업이 왜 이렇게 오래 걸렸나요?

남산타운 아파트는 분양주택과 임대주택이 함께 있는 ‘혼합주택단지’라는 특수성 때문에 사업 추진에 어려움을 겪었습니다. 현행 주택법상 단지 전체 리모델링 조합을 설립하려면 모든 구분소유자의 3분의 2 이상 동의가 필요한데, 임대주택 소유주인 서울시가 동의하지 않아 조합 설립이 계속 반려되었기 때문입니다.

Q2: ‘조건부 조합설립인가’는 무엇인가요?

‘조건부 조합설립인가’는 혼합주택단지에서 임대단지를 제외하고 분양단지(구분소유자)만을 대상으로 리모델링 조합 설립을 허용하는 방안입니다. 이는 임대단지 소유주인 공공주택사업자의 권리변동이 없도록 하면서, 분양단지의 리모델링 사업을 먼저 추진할 수 있도록 하는 해법으로 제시되었습니다.

Q3: 아파트 리모델링은 재건축과 어떻게 다른가요?

리모델링은 기존 건물의 골조를 유지하면서 대수선하거나 일부 증축하여 주거 환경을 개선하는 방식입니다. 반면 재건축은 기존 건물을 완전히 철거하고 새로 짓는 사업입니다. 리모델링은 재건축에 비해 사업 기간이 짧고 규제에서 비교적 자유롭다는 장점이 있지만, 세대수 증가 폭이 제한적이고 기존 구조의 제약을 받는다는 차이가 있습니다. 특히 용적률이 높은 단지는 재건축 사업성이 낮아 리모델링을 선택하는 경우가 많습니다.

본 내용은 참고용이며, 부동산 거래·투자 결정 시 전문가 상담을 권장합니다.